Užívanie nebytových priestorov nad rámec nájomnej zmluvy
- Podrobnosti
- Uverejnené utorok, 07. júl 2026
Podnikatelia pri uzatváraní nájomných zmlúv na nebytové priestory často venujú pozornosť najmä výške nájomného, či dĺžke nájmu. Nemenej dôležité je však presné vymedzenie predmetu nájmu. Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1Obdo/56/2023 z 29. 1. 2025 prináša významný výklad dôsledkov situácie, keď nájomca užíva priestory nad rámec dohodnutého predmetu nájmu. Význam tohto rozhodnutia podčiarkuje aj skutočnosť, že bolo na zasadnutí Obchodnoprávneho kolégia Najvyššieho súdu SR schválené na uverejnenie v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR.
Predmetom sporu bolo užívanie kancelárie, ktorá nebola zahrnutá do nájomnej zmluvy. Hoci nájomca argumentoval, že predmetný priestor fakticky využívali tretie osoby, ktorým umožnil jeho užívanie, súdy dospeli k záveru, že rozhodujúcou skutočnosťou nie je osoba, ktorá priestor fyzicky využívala, ale to, kto získal majetkový prospech z jeho bezodplatného užívania.
Najvyšší súd SR formuloval právnu vetu, podľa ktorej: „Užívanie nebytového priestoru nájomcom bez právneho dôvodu nad rámec nájomnej zmluvy zakladá jeho bezdôvodné obohatenie voči prenajímateľovi, a to bez ohľadu na to, či nájomca priestor užíva sám alebo ho prenechá do užívania tretím osobám. Pre posúdenie vzniku a rozsahu tejto povinnosti nie je rozhodujúca existencia ani platnosť podnájomného vzťahu, ale majetkový prospech získaný nájomcom.“
Tento záver nadväzuje na právnu úpravu bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Bezdôvodné obohatenie vzniká nielen vtedy, keď sa majetok určitej osoby priamo zvýši, ale aj vtedy, ak sa jej majetok nezmenší, hoci by pri bežnom priebehu udalostí musela za poskytnuté plnenie zaplatiť. Práve úspora nákladov na nájom predstavuje majetkový prospech, ktorý je predmetom vydania.
Rozhodnutie zároveň potvrdzuje, že v obchodnoprávnych vzťahoch medzi podnikateľmi sa na nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia uplatní právny režim Obchodného zákonníka vrátane štvorročnej premlčacej doby podľa ust. § 397 Obchodného zákonníka. Samotná existencia alebo neplatnosť podnájomnej zmluvy pritom nie je rozhodujúca pre určenie osoby povinnej vydať bezdôvodné obohatenie. Ak tretia osoba užíva priestor na základe oprávnenia odvodeného od nájomcu, zodpovednosť voči prenajímateľovi zostáva na strane nájomcu, ktorý získal ekonomický prospech z možnosti s priestorom disponovať.
Pre podnikateľskú prax z rozhodnutia vyplýva viacero dôležitých odporúčaní. Prenajímatelia by mali dôsledne identifikovať prenajímané priestory a pravidelne kontrolovať ich skutočné užívanie. Nájomcovia by zase nemali využívať ani sprístupňovať tretím osobám priestory, ktoré nie sú výslovne zahrnuté v nájomnej zmluve alebo na ktoré nemajú iný právny titul. Ak totiž dôjde k užívaniu nehnuteľnosti bez právneho dôvodu, nemožno sa zbaviť zodpovednosti argumentom, že priestory fakticky využívala iná osoba (podnájomník).
Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR tak posilňuje právnu istotu v oblasti nájmu nebytových priestorov a zdôrazňuje, že rozhodujúcim kritériom pri posudzovaní bezdôvodného obohatenia nemusí byť formálne označenie vzťahu medzi účastníkmi ani existencia podnájmu, ale majetkový prospech získaný na úkor vlastníka resp. prenajímateľa nehnuteľnosti.
Ak sa chystáte uzatvoriť nájomnú zmluvu, prípadne si nie ste istí, či zmluva dostatočne chráni vaše práva a zohľadňuje všetky právne riziká, neváhajte sa na mňa obrátiť. Kvalitne pripravená alebo dôsledne skontrolovaná nájomná zmluva môže predísť zbytočným sporom a finančným nákladom, ktoré bývajú s ich riešením spojené.
Mgr. Erik Tóth, PhD., advokát
Autor pôsobí ako advokát so všeobecnou praxou v sporovej aj zmluvnej agende pri poskytovaní právnych služieb fyzickým a právnickým osobám, najmä v oblasti občianskeho, obchodného a správneho práva, ako aj v súvisiacich právnych odvetviach. V prípade potreby právneho poradenstva a právnej pomoci neváhajte kontaktovať na e-mailovej adrese: Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebuješ mať nainštalovaný JavaScript.
