10 udalostí, ktoré ovplyvnili segment komerčných nehnuteľností na Slovensku
- Podrobnosti
- Uverejnené utorok, 23. január 2024
Slovenská ekonomika v roku 2023 nasledovala celoeurópsky trend - bola utlmená, postupne však zažívala oživenie. Spoločnosť Colliers, poskytujúca služby odborného poradenstva v oblasti nehnuteľností a investovania, pripravila zhrnutie hlavných udalostí, ktoré mali na lokálnom trhu vplyv na vývoj situácie a pozitívne či negatívne pôsobili na rozvoj a cenovú hladinu v segmente komerčných nehnuteľností.
1. Politika
V parlamentných voľbách vyhrala strana Smer
V parlamentných voľbách, ktoré sa konali v októbri 2023, zvíťazila strana Smer. Program strany bol do veľkej miery založený na ukončení oficiálnej vojenskej pomoci Slovenska Ukrajine, nezávislosti zahraničnej politiky od partnerov v EÚ a USA a kontrole migrantov žiadajúcich o azyl v západoeurópskych krajinách.
2. Hospodárska situácia
Inflačné riziká ustupujú a spotreba domácností klesá
Už vo februári 2023 bolo možné pozorovať spomalenie inflácie na Slovensku, a do konca roka sa inflácia znížila z 15 % na jednociferné čísla. K tejto korekcii významne prispeli regulačné opatrenia vlády týkajúce sa cien energií . Napriek tomu stále existujú významné inflačné tlaky, ako sú nízka nezamestnanosť a rast platov. Zníženie skutočných príjmov a zhoršené podmienky pre poskytnutie úverov ovplyvnili spotrebu domácností a viedli k poklesu výdavkov.
3. Investičná aktivita
Aktivita na trhu zostala utlmená
V súlade s trendom v širšom regióne zostala aktivita na slovenskom investičnom trhu do značnej miery utlmená a nachádza sa vo fáze zisťovania cien, kde je značný rozdiel v očakávaniach medzi obchodnými stranami. Počet transakcií sa medziročne znížil, investori volili vyčkávaciu taktiku a sústredili sa na dynamickejšie trhy s rýchlejšími korekciami cien, ako sú napríklad Spojené kráľovstvo a Nemecko.
4. Investície
Ročný objem v celkovej výške 660 miliónov EUR
Celkový ročný objem investícií do komerčných nehnuteľností na Slovensku v roku 2023 dosiahol približne 660 mil.€. Väčšina týchto transakcií sa zameriavala na kancelárie (71 %), zatiaľ čo maloobchod zastupoval 15 % a priemyselné nehnuteľnosti 14 %. Významným momentom v tejto oblasti bolo zlúčenie portfólia kancelárskych nehnuteľností medzi spoločnosťami Tatra Asset Management a Alto Real Estate. Z hľadiska konkrétnych transakcií boli významné predaj dvoch budov v štandarde A v bratislavskom centrálnom biznis centre spoločnosťou J&T Real Estate a následná akvizícia priemyselného parku v Trenčíne českým investorom.
5. Objem kancelárskych priestorov
V Bratislave pribudli štyri nové kancelárske budovy
V priebehu roka boli v Bratislave dokončené štyri nové kancelárske budovy, ktoré rozšírili objem kancelárskych moderných priestorov o celkovú prenajímateľnú plochu 111 000 m2. Medzi novostavby patrí 48 000 m2 Apollo Nivy od HB Reavis, dva projekty predstavené spoločnosťou JTRE - Pribinova 34 a Pribinova 40 s rozlohou 17 500 m2 a 21 000 m2, ako aj projekt The Mill s rozlohou 24 500 m2 od Immocap.
6. Dopyt po kanceláriách
Hlavný dopyt tvorí oblasť IT, verejný sektor a odborné služby
Viac ako polovica (56 %) z celkovej aktivity na trhu kancelárskych priestorov v Bratislave pripadala na spoločnosti pôsobiace v oblasti IT, verejného sektora a odborných služieb. Z analýzy transakcií vyplýva, že najvyšší počet z nich, konkrétne 56, sa uskutočnil v segmente kancelárskych priestorov s rozlohou do 200 m2. Na druhej strane, pokiaľ ide o celkovú plochu kancelárskych priestorov, väčšina, konkrétne 36 500 m2, bola tvorená transakciami s rozlohou medzi 1 000 až 4 999 m2.
7. Cenová hladina v I&L sektore
Zvyšovanie sadzieb nájomného
Vysoké úrokové sadzby a inflácia prispeli k výraznému zvýšeniu sadzieb nájomného priemyselných a logistických nehnuteľností v celej krajine. Nižšia neobsadenosť tiež prispela k nárastu cien, ktorý bol zaznamenaný na úrovni približne 30 % medziročne. Celoštátne dosiahli ceny nájomného 4,5 až 6,0 €/m2/mesiac v prípade skladov a 4,3 až 5,9 €/m2/mesiac v prípade logistických a distribučných priestorov, pričom Bratislavský kraj zostal trvalo najdrahším regiónom.
8. Nové priestory pre priemysel a logistiku
Dopyt najmä od logistiky/3PL a automobilového priemyslu
Viac ako polovicu celkových prenájmov v sektore I&L obsadila logistika, 3PL a automobilový priemysel. Medzi najväčšie transakcie k 3. štvrťroku 2023 patrili nový prenájom 30 500 m2 spoločnosti Meta System v CTP Trnava, renegociácia 26 600 m2 spoločnosti DHL v Prologis Park Bratislava a rozšírenie 25 500 m2 spoločnosti BMW v Prologis Park Bratislava.
9. Rozšírenie nákupného centra Eurovea
Eurovea sa stala najväčším slovenským nákupným centrom
Bratislavské nákupné centrum Eurovea uviedlo v máji 2023 do prevádzky svoju expanziu s rozlohou 26 000 m2. Jeho celková plocha tak dosiahla 85 000 m2, čím sa stalo najväčším v krajine. V súčasnosti sa v ňom nachádza 320 maloobchodných prevádzok vrátane prvej dvojpodlažnej predajne írskeho módneho reťazca Primark na Slovensku. V skladbe nájomcov je aj niekoľko ďalších nových hráčov, ktorí pôsobia v tomto nákupnom centre exkluzívne (napríklad Lindt, JD Sports, COS, Tefal, Vuch a ďalší). Reštauračná časť bola presunutá do novej časti a reprezentuje ju Food Hall s 1 156 miestami na sedenie a 16 reštauráciami umiestnenými na promenáde pri Dunaji. Rozšírili sa aj priestory kina, ktorého súčasťou je prvý bratislavský Megaplex so 17 sálami.
10. Maloobchodné priestory
Saturácia obchodnými centrami v hlavnom meste naďalej narastá
Okrem rozšírenia nákupného centra Eurovea bola v novembri 2023 v Bratislave otvorená obchodná pasáž OC Tehelko s rozlohou 9 000 m2, ktorá tvorí maloobchodnú súčasť komplexu Národného futbalového štadióna. Očakáva sa, že tu celkovo pribudne približne 30 maloobchodných prevádzok. Saturácia Bratislavy maloobchodnými priestormi dosiahla viac ako 800 m2/1 000 obyvateľov, čo ju radí medzi najvyššie v celej Európe. Tento ukazovateľ sa ešte zvýši vďaka rozšíreniu Auparku o 10 000 m2, ktorého ukončenie je plánované v roku 2024.
Zdroj: Colliers
