Logistický rozmach: Dopyt nájomcov mení hru na trhu

Podrobnosti

Uverejnené piatok, 22. december 2023

Logistický trh s priemyselnými a logistickými nehnuteľnosťami dokázal svoju odolnosť už počas pandémie, kedy dopyt po logistických halách rástol vďaka rastúcemu e-commerce. V súčasnosti sa naďalej teší veľkému dopytu nájomcov, rovnako ako aj záujmu investorov. Navyše rastúci význam udržateľnosti a meniace sa riziká v podnikaní prinútili firmy prehodnotiť svoje obchodné stratégie.

Tie presúvajú ťažisko podnikania späť do Európy, čo reprezentuje trend near-shoringu výroby a logistiky. Tento sektor má dlhodobo atraktívne vyhliadky na Slovensku a v regióne strednej Európy najmä kvôli strategickému umiestneniu v srdci Európy, reprezentovaniu brány k emerging markets alebo priemyselných a výrobných centier zásobujúcich Európu.

Rozkvet logistického trhu na Slovensku

V A-štandarde prekonal v Q2 2023 hranicu 3,72 milióna metrov štvorcových (podľa údajov CBRE z ich 2023 Q2 Industrial and Logistics report). Najväčšia aktivita prenajatých priestorov bola v tomto roku zaznamenaná na západnom Slovensku a v okolí Bratislavy. Celková neobsadenosť priestorov na Slovensku klesla na 2,72%. V súčasnosti je v rozpracovanom štádiu ďalších 350 tisíc m2 nových industriálnych a logistických hál, z ktorých 48% priestorov je už vopred zmluvne prenajatých.

Prime yield pri logistických halách je takmer najnižší v porovnaní s ostatnými sektormi - 6.25% vs. 6.00% office prime yield. Prime yield odzrkadľuje dopyt po jednotlivých sektoroch a požadovanú odmenu pre investora. Čím vyšší dopyt, tým väčší tlak na prime yield smerom nadol. V oblasti Bratislavy a blízkeho okolia I&L (industrial & logistics) je prime yield pod úrovňou 6% čo naznačuje, že investori sú ochotní a schopní zaplatiť za takýto typ budovy najväčšiu prémiu (podľa Colliers je údaj 5.85% za Bratislavu a okolie v Q2 2023).

Obľúbené lokality investorov ostávajú naďalej rovnaké

Ako kľúčový faktor pre výber lokality logistických spoločností na Slovensku vnímajú investori dobrú dopravu a dostupnosť, teda blízkosť pri diaľniciach, ako aj naviazanosť na odberateľov (napríklad blízkosť pri automobilkách). Pre logistický trh je veľmi dôležitá aj konektivita a dobrá dopravná naviazanosť na zahraničie, resp. iné (ako cestná) druhy dopráv (napr. železničná, lodná doprava atď.) Na Slovensku ide hlavne o lokality v blízkosti diaľnic D1, D2 a rýchlostných ciest, ktoré servisujú najmä sektory ako 3PL (logistika tretích strán), automotive, retail, výroba, elektronika a iné.

Blízko k dopytu: Near-shoring ako kľúčový trend v logistike

Veľa globálnych spoločností ustupuje do off-shoringu v Ázii a presúva svoje výrobné a skladové priestory naspäť do Európy, teda bližšie ku koncovému zákazníkovi. Je na to niekoľko dôvodov:

• Znižovanie neistoty pri ďalšom globálnom šoku (napríklad pandémia, vojna).

• Znižovanie nákladov a odkázanosti na námornú dopravu.

• Snaha byť ekologickejší a znižovať globálnu uhlíkovú stopu.

Dôsledky near-shoringu: Ako sa mení trh s nehnuteľnosťami na Slovensku?

Logistický trh na Slovensku stojí pred výzvami a zmenami, no zároveň poskytuje príležitosti pre rast a inovácie. Trendy v e-commerce, near-shoringu a udržateľnosti formujú nový charakter tohto odvetvia, pričom investorom a nájomcom ponúkajú dynamické prostredie pre ich aktivity.

Do ďalšieho obdobia predpokladáme, že spoločnosti budú umiestňovať svoje výroby bližšie k lokálnym trhom, s čím súvisí aj zvýšený dopyt po výrobných a logistických priemyselných plochách, či logistických parkoch. Z hľadiska lokality bude zaujímavé sledovať zvýšenie významu východného Slovenska, ktoré bude profitovať z príchodu švédskej automobilky Volvo do Košíc. Z hľadiska sektorov vnímame ako atraktívnu príležitosť mestskej logistiky, ktorá ešte len začína zažívať rozmach v slovenských mestách. Kľúčovú rolu pri tom bude hrať optimalizácia nákladov spoločností (kvôli zvýšeným cenám energií i finančným nákladom), dostupnosť kvalifikovanej pracovnej sily a adresovanie environmentálnych otázok v podobe prinášania dlhodobo udržateľných modelov pre development a správu industriálnych a logistických hál.

Tomáš Cár, Real Estate Transactions, 365.invest

• < Predch.
• Nasl. >