Nastal čas transformácie obchodných formátov
- Podrobnosti
- Uverejnené streda, 26. marec 2025
Obchodné formáty sa menia. Súčasný shopping mall alebo retail park už nie sú to, čo ich definovalo pred tromi či piatimi rokmi. Navyše, investori aj zákazníci sú náročnejší. Okrem nákupných možností očakávajú aj širšie spektrum služieb, stravovania a zážitkov. Čo odhaľujú aktuálne dáta?
Podľa prieskumu realitno-konzultačnej spoločnosti CBRE narástla prenajímateľná plocha retail parkov v roku 2024 na Slovensku o takmer 40 000 m². V roku 2025 očakávajú analytici CBRE ďalší nárast a to o približne 60 000 m², pričom najviac retail parkov pribudne na strednom Slovensku.
„Z hľadiska návštevnosti a obratov nákupných centier na Slovensku sme zaznamenali medziročný nárast na úrovni 4 % a to v oboch ukazovateľoch. Pozitívom je, že návštevnosť sa doteraz najviac priblížila k úrovni, ktorá tu bola pred pandémiou,“ uviedol Tomáš Lörincz, riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných nehnuteľností v CBRE Slovensko.
Retail parkom veria aj investori. Český investičný fond Patria, patriaci pod skupinu ČSOB, nadobudol dva novo-vybudované retail parky vo Zvolene a v Bytči od slovenského developera KLM Real Estate. Podobne bola skupina aktívna aj v Česku, kde kúpila dva retail parky od rovnakého developera.
Česko-slovenská investičná skupina WOOD & Company vidí potenciál v centrách 1. generácie. Sotva minulý rok dokončila akvizíciu bratislavského Auparku, začiatkom roku 2025 kúpila bývalé obchodné centrum Polus, v súčasnosti VIVO! Bratislava.
V podobnom segmente operuje aj investičná firma M-MARKET, ktorá skupuje a zveľaďuje lokálne obchodné domy, ale aj firmy patriace do portfólia žilinského podnikateľa George Trabelssieho, ktorý na Slovensku odkúpil hneď niekoľko obchodných domov od Tesco.
Obchodné centrá a galérie buduje a prevádzkuje GLOBAL RENT s.r.o. a tiež Primum (patriaca pod skupinu InterCora), ktorá však developuje aj retail parky. Vznikať však budú aj menšie nákupné centrá, ako napríklad vybudovali IMMOBILIEN MANAGEMENT, s.r.o. / NSO Invest v Handlovej.
Čo sa bude musieť zmeniť?
Napriek tomu, že objem moderných nákupných plôch rastie, konsolidácia, inflácia a celková neistota pri vývoji globálnej ekonomiky, nútia ľudí šetriť. Celkový negatívny obraz trhu navyše dotvára neustála hrozba obchodnej vojny medzi Európou a USA a tiež globálna bezpečnostná nestabilita. Ako uviedli zástupcovia Slovenskej aliancie moderného obchodu, obchodné reťazce pôsobiace na Slovensku vstupujú do roku 2025 s pesimizmom a nízkymi očakávaniami.
Ako teda osloviť zákazníkov a opakovane ich prilákať do obchodov? Podľa odborníkov oslovených odborným časopisom Across „The European Placemaking Magazine“, sa v roku 2025 očakáva nárast počtu rôznych formátov obchodov a retailových priestorov, pričom každý z nich bude reagovať na špecifické potreby spotrebiteľov:
• Retail parky. Ako sme už uviedli, rozmach výstavby a prístavby nákupných centier skončil a štafetu preberajú retail parky. Tešia sa obľube vďaka atraktívnym výnosom a relatívne nízkej obstarávacej cene. Dôraz bude v tejto súvislosti stále kladený na predajne zamerané na tovary každodennej potreby a cenovo výhodné nákupy, teda budú to prevažne diskonty. Ortac Özortac, partner Weconsult uviedol, že „dôležitým prvkom bude vždy tzv. kotevný nájomca, ktorým často býva napríklad reťazec Kaufland. Ten priťahuje zákazníkov, ktorí si chcú vybaviť všetko na jednom mieste (one-stop-shopping).“ Retail parky ponúkajú nájomníkom dostupné lokality, cenovo prijateľné nájomné a flexibilný dizajn. Vo všeobecnosti tak platí, že retail parky sú vnímané ako odolný (resilience) a atraktívny retailový formát s dôrazom na praktické nákupy, ktorý láka nájomcov aj investorov a má potenciál dominovať v menších mestách alebo menej zaľudnených spádových oblastiach.
• Shopping centrá. Neobídu sa bez transformácie na multifunkčné destinácie. Dôraz sa kladie a bude musieť klásť na vytváranie zážitkov, komunitných priestorov a integráciu rôznych funkcií, ako sú maloobchod, služby, zábava, bývanie a gastronómia. Úspešné centrá sa odlišujú a aj v budúcnosti odlíšia jedinečnou polohou a silným prepojením s každodenným životom miestnych komunít. Investori a majitelia nákupných centier si však uvedomujú, že tradičné modely už nie sú životaschopné a že je potrebné investovať do modernizácie a transformácie týchto priestorov. Je to dôležité preto, aby prilákali zákazníkov a zvýšili hodnotu nehnuteľností. Zmena mnohých shopping mall-ov vytvára príležitosti pre nové koncepty a značky. Dobrým príkladom je spomínaný Polus/VIVO! Bratislava. Malo by sa stať hyperlokálnym obslužným centrom pre spádovú oblasť a dať priestor lokálnym obchodníkom, komunitám a službám. Na vysoko saturovanom bratislavskom trhu to však znamená aj pritiahnutie životaschopných značiek z okolia, ktoré plnili svoju úlohu v inom priestore, napríklad oživovali parter budov. Spomeňme predajne Muničák alebo iHRYsko, ktoré sú už niekoľko rokov pod strechou obchodného centra VIVO! Bratislava a inde chýbajú. Väčšie nákupné centrá budú zároveň pokračovať v nastolenom trende rozširovania ponuky jedál a nápojov (F&B) a dodatočných služieb nesúvisiacich priamo s maloobchodom (napríklad coworking, detské kútiky...).
• Outletové centrá. Tieto prevádzky sa menia na fashion a lifestyle destinácie. Zameriavajú na zážitky, pričom sa zároveň snažia odlíšiť od (lacných) online predajcov. Dôležitá je spolupráca outletov s partnermi, investormi a opäť aj s miestnymi komunitami. Keďže na Slovensku oba projekty outletu zlyhali, tento formát aktuálne nie je v hľadáčiku investorov. One Fashion Outlet pri obci Voderady je v súčasnosti opustená lokalita, D1 Outlet, neskôr Castello a dnes D1 Expo - Business Centre pri Senci zasa pôsobí ako kulisy pre zahraničnú filmovú produkciu. Svoju úlohu v tejto spádovej oblasti však plní neustále sa rozširujúci rakúsky Designer Outlet Parndorf.
• Polyfunkčné projekty (mixed-use developments). Kombinujú rezidenčné, komerčné, rekreačné, zdravotnícke a ďalšie priestory. Už Jane Jacobs vo svojich dielach o urbanizme zdôrazňovala dôležitosť živého parteru budov. Polyfunkčné projekty by mali vytvárať dynamické a sebestačné komunity, ktoré zabezpečia návštevnosť počas celého dňa až do neskorých hodín. Čiastočne už túto funkcionalitu preberajú lokálne nákupné centrá, ktoré ale obvykle poskytujú len stravovacie a nákupné možnosti pre ľudí pracujúcich v okolí, teda zvyčajne v kanceláriách alebo coworkingových priestoroch. V dopoludňajších, neskorých popoludňajších hodinách a nezriedka aj cez víkendy však takéto centrá zívajú prázdnotou. Investori preto hľadajú projekty, ktorých súčasťou sú napríklad polikliniky, hotely, plavárne, unikátne reštaurácie vyhľadávané aj turistami, promenády či zelené strechy. Ide však o investične a časovo mimoriadne náročné projekty, ktoré často zahŕňajú výstavbu celých štvrtí, vybudovanie dopravného napojenia a predovšetkým posun vo vnímaní zákazníkmi. Vhodným príkladom je bratislavská Eurovea, ktorá vďaka viacerým funkciám a svojej veľkosti posunula centrum Bratislavy na ľavý breh Dunaja medzi Starý most a Most Apollo.
Stačí udržateľnosť a zážitkové nakupovanie?
Dôležité je zdôrazniť, že úspech každého retailového formátu závisí od schopnosti prispôsobiť sa meniacim sa potrebám spotrebiteľov. Teda je dôležité nielen posúvať hranice architektúry, dizajnu, integrovať technológie a klásť dôraz na udržateľnosť, ale najmä posúvať „mindset“. Kým nebude pre kritickú masu zákazníkov Eurovea cieľovou destináciou, tak si nezabezpečí stabilnú návštevnosť (popularitu miesta a jeho schopnosť pritiahnuť návštevníkov vyjadruje pojem destination footfall).
V tejto súvislosti odborníci oslovení magazínom Across hovoria o konceptoch sociálnej destinácie a 15-minútového mesta. Oba koncepty viac menej popisujú stav, kedy má človek všetko potrebné v okruhu 15 minút chôdze alebo pomalej jazdy na bicykli od bydliska. Podporuje sa tak komunita, lokálny život, udržateľnosť a znižuje sa potreba dlhých ciest autom alebo MHD. Víťazom na retailovej mape budú teda miesta zamerané na zážitky, ktoré integrujú čo najviac funkcionalít a zároveň komunitné aktivity dostupné pešo. Maloobchodné priestory sa postupne transformujú na sociálne destinácie, v ktorých je nakupovanie akoby jedna z činností.
„Ľudia hľadajú priestory, kde sa môžu zhromažďovať a zdieľať zmysluplné zážitky. Zároveň by tieto priestory mali uspokojovať ich základné potreby, ako je nakupovanie alebo prístup k službám, a tiež ponúkať funkcionality, ktoré predtým vyžadovali návštevu iných miest, ako je napríklad centrum zubnej starostlivosti, estetickej medicíny, fyzioterapia, poradenstvo alebo vzdelávanie. Nákupné centrá na Slovensku majú všetky predpoklady na to, aby sa stali takýmito centrami. Nákupné centrá sa tak budú musieť transformovať z čisto transakčných priestorov na multifunkčné destinácie, ktoré ponúknu zážitky, praktické a vyhľadávané služby a tiež komunitné aktivity,“ uviedla pre špeciálne vydanie Across Katarína Paule, leasing manager bratislavského centra Eurovea.
Viacerí respondenti spomínajú smart cities. Tu sa však dostávame do širšej problematiky tzv. placemakingu, teda miestotvorby. Retailové projekty budú polyfunkčné a budú nadväzovať alebo rovno vytvárať podmienky pre inštitúcie zabezpečujúce zdravotnú starostlivosť, wellness, vzdelávanie alebo kultúrne vyžitie. Aby sme však premostili opäť na Slovensko, môžeme spomenúť projekt Nový Istropolis, ktorý by okrem bytov, kancelárií, retailových a HORECA prevádzok mal priniesť reprezentatívnu kultúrno-spoločenskú halu pre niekoľko tisíc ľudí.
Ako sa mení spotrebiteľ?
Pozreli sme sa aj na to, ako vnímajú odborníci oslovení pre špeciálne vydanie Across, trendy a zmeny v správaní spotrebiteľov. Opakovane zazneli predovšetkým tieto:
• Rastúci dopyt po zážitkoch a zábave. Zákazníci hľadajú viac než len nakupovanie; chcú zážitky, rekreáciu a zábavu spojenú s nákupmi. Retailové projekty sa transformujú na cieľové destinácie, kde sa spája maloobchod, stravovanie, kultúra a ďalšie aktivity.
• Hyperlokálny prístup a sociálna interakcia. Retailové projekty by mali zohľadňovať potreby ľudí v danej lokalite a preferencie komunít. Odborníci zdôrazňujú potrebu prispôsobiť ponuku a zážitky miestnym zákazníkom. Cieľom je vytvárať príjemné miesta, kde sa môžu ľudia stretávať, zdieľať zážitky a budovať vzťahy, teda vytvárať sociálne destinácie.
• Dôraz na udržateľnosť a ESG. Spotrebitelia a investori očakávajú, že retailové formáty budú demonštrovať svoju environmentálnu a sociálnu zodpovednosť. Teda nielen, že samotné budovy majú byť „zelené“, ale majú znižovať svoju uhlíkovú stopu počas celej životnosti a podporovať udržateľnosť v rôznych smeroch. S trendom ESG súvisí aj fokus na wellness, zdravie a nemateriálne potreby komunity. Retailové projekty preto musia mať priestory pre oddych, zeleň a podporovať zdravý životný štýl a samozrejme musia byť inkluzívne.
• Integrácia online a offline kanálov (omnichannel). Evergreen posledných rokov. Zákazníci už bežne očakávajú plynulý prechod medzi online a offline maloobchodom. Za normu považujú služby ako napríklad Click & Collect, doručovacie služby alebo úložné boxy e-shopov v blízkosti miesta, kam chodia nakupovať potraviny.
• Personalizácia a digitálna integrácia. Evergreen číslo dva. Zlepšovanie zákazníckeho zážitku a personalizácia ponuky sa už v súčasnosti nezaobídu bez podpory digitálnych technológií, ako je aj strojové učenie, AI, smart technológie, internet vecí a ďalšie moderné „vychytávky“.
• Flexibilita a adaptácia. Schopnosť rýchlo sa prispôsobiť meniacim sa potrebám zákazníkov a trhovým podmienkam je v súčasnosti kľúčová. Pandémia ukázala, kto je pripravený flexibilne meniť dispozície, nájom, či prechádzať na hybridné modely práce a e-commerce. Všeobecne je dôležitá schopnosť retailu reagovať na nové trendy.
Juraj Turzo
Zdroj: CBRE Market Outlook 2024, Across Market Outlook 2025 (online special, január 2025)
Foto: Pixabay (titulná foto), VIVO! Bratislava, JTRE (Eurovea), Immocap (Istropolis)
