Šesť dôvodov pre návštevu Stanice Nivy
- Podrobnosti
- Uverejnené pondelok, 11. január 2021
Druhé hybridné centrum na Slovensku, Stanica Nivy, vstupuje na pomerne saturovaný retailový trh za podmienok, ktoré majú ďaleko k optimálnym. Predikovať nie je jednoduché, no isté je, že projekt výrazne ovplyvní retailový trh v hlavnom meste, avšak jeho rozbeh si teraz vyžiada o čosi viac času.
Stanica Nivy sa neprezentuje iba ako nákupné centrum. Aspoň nie ako klasické alebo hybridné (prvé hybridné nákupné centrum je Terminal v Banskej Bystrici). Pozicionuje sa ako retailová destinácia, v rámci ktorej sú nákupy jednou z mnohých aktivít. Už svojou hmotou a umiestnením tento retail HUB gravitačne priťahuje pohyb ľudí smerom k nivám. Mlynským nivám, ktoré ako riečny ostrov skutočne oplývali vodnými mlynmi. Na prelome 19. a 20. storočia boli industriálnou zónou, v 21. storočí budú zónou administratívno-retailovou. Stanica Nivy však v názve ponesie historický odkaz na pôvodné Mlynské nivy a aj autobusovú stanicu otvorenú v roku 1983. Vráťme sa však k otázke, pred ktorou stojí každý návštevník (a budúci zákazník). Prečo navštíviť ďalšie nové centrum? Dôvodov je hneď niekoľko a postupne si ich predstavíme.
Návštevníci a zákazníci
Po prvé: Návštevníci sa privezú autobusom do Bratislavy a rovno do útrob centra. Developer odhaduje, že takto sa denne centrom „premelie“ okolo 20 000 ľudí. Po druhé: Návštevníci pricestujú do práce, do biznis centra, napríklad do projektu Nivy Tower alebo do administratívneho komplexu Twin City. Prídu z Bratislavy alebo z okolia mesta. Podľa prepočtov bude len 15 minút chôdze od Stanice Nivy pracovať asi 43 000 ľudí. Po tretie: Návštevníkmi budú ľudia, ktorí žijú v okolí, v meniacom sa downtowne a nákupy potravín v Yeme, Lidli či v Tržnici Nivy budú pre nich najbližšie. V okolí projektu bude bývať a žiť okolo 13 500 ľudí. Atribút dopravnej a pešej dostupnosti teda Stanica Nivy spĺňa.
Je už dokonca hotová konštrukcia viac ako 11 metrov vysokého, veľkokapacitného, plne automatizovaného cyklosila, ktoré jedného dňa zastreší až 118 bicyklov. Parkoviská zasa pojmú 2150 vozidiel. Ulica, respektíve bulvár Mlynske nivy boli developerom nákladne zrekonštruované v súlade s vysokým štandardom celej zóny, pričom pamätal na komfort pre chodcov, cyklistov, hromadnej aj osobnej automobilovej dopravy. Bude to však všetko stačiť pre ekonomiku nového centra?
Trh má ešte rezervy
Podľa jednej štúdie je v Bratislave ešte priestor pre približne 17 % tržieb, čiže trh nie je 100%-ne saturovaný. Práve o tých 17 % sa bude usilovať Stanica Nivy a neskôr aj Eurovea II. a ďalšie projekty. Dôležité je poznamenať, že každé nákupné centrum (až na ojedinelé výnimky) má nábehovú krivku, ktorá za bežných trhových okolností trvá dva až tri roky. Zákazníci sa postupne naučia do centra chodiť, nájdu si tam obľúbené aktivity či značky, vytvoria si s centrom vzťah.
Dobrou správou je, že Bratislava je z pohľadu kúpnej sily na tom lepšie ako Praha. Je to spôsobené aj širokou suburbanizáciou (absentuje v nej retail), blízkosťou k Maďarsku a Rakúsku (a teda aj potenciálom nákupnej turistiky) a tiež príjmovou štruktúrou obyvateľstva. Faktom je, že v administratívnych budovách v okolí projektu pracuje viac ako 40 rôznych národností a zvyčajne ide o solventnú skupinu ľudí so mzdami, ktoré sú na úrovni 2,5-násobku celoslovenského priemeru.
Z údajov o pohybe SIM kariet* vyplýva, že centrá na okrajoch Bratislavy sa navzájom nekanibalizujú a danej oblasti dominujú: Avion Shopping Park obsluhuje časť mesta a suburbiu v blízkosti D1, Bory Mall zasa Záhorie vďaka diaľnici D2. Zaujímavé je, že najviac ľudí z Bratislavy a jej zázemia oslovuje Aupark, čo je dané zrejme i historicky a zvyklosťami, keďže patrí k najstarším obchodným centrám. Podobnú geografickú štruktúru návštevníkov má i Eurovea SC. Pravdou je, že Eurovea SC sa podarilo „vychýliť“ centrum starého mesta vo svoj prospech. Stanica Nivy bude nepochybne ďalším magnetom a ako kľúčový dopravný uzol aj s nadregionálnym významom. O návštevníkov zabojuje aj s menším OC Central.
Konkurenčnou výhodou Stanice Nivy bude práve spojenie autobusovej stanice a ďalších funkcionalít. V terminológii retailu je teda hybridným centrom a v terminológii legislatívy teda nemusia byť prevádzky počas sviatkov zatvorené. Otázkou je, či túto výhodu nájomcovia aj reálne využijú, nakoľko v Banskej Bystrici v projekte Terminal o to väčšina nemala záujem. Otvorenie všetkých prevádzok počas sviatkov by pravdepodobne ani nebolo rentabilné.
Atraktívny mix nájomcov
Kvalitné nákupné centrum tvorí atraktívny mix nájomcov. Je to zároveň štvrtý a dôležitý dôvod, prečo centrum navštíviť. HB Reavis sa od začiatku projektu netají tým, že chce byť pre zahraničných retailerov vstupnou bránou na slovenský trh a chce ponúknuť priestor pre vlajkové lode retailerom na Slovensku, ktorí sú tu už etablovaní. Ambíciou je predostrieť takú ponuku, ktorá osloví všetky príjmové skupiny potenciálnych zákazníkov. Plocha centra 70 000 m2 s tromi tisíckami metrov Tržnice Nivy a 12 000 m2 zelenej strechy je dostatočná pre širokú paletu nájomcov. Bude ich viac ako 250.
Ešte v predpandemickom období silnel trend zvyšovania podielu gastronomických prevádzok, ktoré sú často jazýčkom na váhach pri rozhodovaní o tom, ktoré centrum jednotlivec alebo rodina navštívi. Najmä počas víkendov. Mohli by sme ho označiť aj za dôvod číslo päť. HB Reavis avizuje, že ponúkne široké spektrum konceptov od známych fast-foodov až po domáce remeselné značky. Ich dominantou bude druhé nadzemné podlažie. Dodajme, že McDonalds bude mať McDrive z ulice Mlynské nivy. „Regal Burger bude v rámci fast-food sekcie vo food courte a v rámci Tržnice budú naše koncepty Poké Bistro, Mexiko a jedno prekvapenie, ktoré ale nebudem prezrádzať, nakoľko ide o úplnú novinku na trhu,“ uviedol pre RETAIL magazin.sk Jozef Bardik, spolumajiteľ siete Regal Burger.
Ďalším ojedinelým konceptom je Vapiano, ktorý otvorí slovenská gastro skupina Bencik Culinari Group na ploche zhruba 600 m2. Patrí mu aj jeden z „výklenkov“, tzv. „riečnych kameňov“ (okruhliakov, pebbles), ktorý akoby vystupuje z objektu centra nad ulicu a disponuje unikátnymi vypuklými oknami. Samostatnou kapitolou je potom Tržnica Nivy, ktorá už funguje (podobne ako SOM store) online. Tržnici sme sa podrobnejšie venovali v článku Trhoviská, trhy a tržnice zažívajú renesanciu. Práve cez 3. nadzemné podlažie, na ktorom je Tržnica, je realizované aj napojenie Nivy Tower na Nivy Mall.
Podpísané sú prevádzky spadajúce pod španielsky módny kolos Indietex, teda Zara, Stradivarius, Pull&Bear, Bershka a pre bonitnejších zákazníkov Massimo Dutti. Na Slovensku bude mať premiéru Zara Home. Inditex celkovo obsadí zhruba 7000 m2 prenajímateľnej plochy. Prostredníctvom Stanice Nivy na Slovensko vstúpi aj značka Oysho, ktorá je zameraná na ženskú módu, spodnú bielizeň, plavky, športové, domáce a nočné oblečenie. Do nákupného centra príde aj predajca outdoorového vybavenia Fjäl Räven, ktorý už má prevádzku napríklad v Auparku a ktorého sortiment bol dostupný aj cez resellerov ako Trekland alebo Hudy Sport. Na fit-oute svojej jednotky intenzívne pracuje obchod Pepco.
V Stanici Nivy budú mať zastúpenie aj módne značky patriace pod LPP, teda Mohito, Cropp, House, Sinsay a Reserved, ktoré obsadia takmer 6 000 m2, čo je najviac na našom trhu. Obchod Reserved sa predstaví ako dvojpodlažný koncept (prvý takýto „doubledecker“ sa nachádza v Avion Shopping Park). V projekte nebudú chýbať ani pánske značky Blažek a Ozeta či mladším zákazníkom určený New Yorker.
Z oblasti „fashion“ ešte spomeňme concept store „SOM store“, ktorý ponúkne kúsky od slovenských návrhárov ako Pojezdálová, Hanečka, Sršňová, Hrča, Lokajíčková či Kubíková. Z pohľadu efektívneho „clusteringu“ je SOM store lokalizovaný nad vchodom pri Nivy Tower, čím je zabezpečený dostatok prechádzajúcich potenciálnych zákazníkov.
Ako sme už spomenuli, luxusná výmera prenajímateľnej plochy umožnila pritiahnuť hneď dva supermarkety. Jedným z nich bude Lidl a druhým slovenský koncept Yeme, ktorý prinesie množstvo noviniek. Napríklad aj bezlepkovú pekáreň.
„Pripravujeme Yeme bezlepkový freshbar a budeme variť. Priamo v potravinách si budú môcť zákazníci kúpiť teplé jedlo, naložiť si podľa chuti a prípadne ho aj na mieste zjesť. Prevádzku budeme mať zo strany Páričkovej ulice, čiže vybudujeme terasu s oddychovou zónou. Je to výborná poloha. Robíme so skvelými záhradníkmi, určite tam bude živá zeleň, hojdacie siete a lavičky,“ uvádza v rozhovore pre informačnú sekciu projektu Stanica Nivy Peter Varmuža, generálny riaditeľ a majiteľ siete Yeme.
Michal Meško, CEO siete kníhkupectiev Martinus pre RETAIL magazin.sk nedávno potvrdil, že v Stanici Nivy otvoria kníhkupectvo Martinus. Jeho súčasťou by mala byť aj kníhkaviareň Foxford. Z náhradnej autobusovej stanice sa do nových priestorov presťahuje aj Alza a prinesie tak do projektu okrem showroomu aj koncept Alza Drive. Ten bude na -1 úrovni, teda na úrovni parkoviska a vjazd bude z podzemného kruhového objazdu. Na prízemí bude jeden zo supermarketov, návštevníci tu nájdu aj drogérie, rôzne služby, kníhkupectvo a hračkárstvo.
„Stanica Nivy má ambíciu priniesť do zóny plnú občiansku vybavenosť a zabezpečiť tak komfort pri riešení denno-denných povinností. K dnešnému dňu môžeme potvrdiť, že máme zastúpené pobočky takmer všetkých bánk a mobilných operátorov pôsobiacich na slovenskom trhu, rovnako tak notára a mnoho iných služieb. Niektoré služby sú stále v štádiu rokovaní a dnes by bolo predčasné o nich hovoriť,“ uviedol pre RETAIL magazin.sk v polovici decembra 2020 Ján Harom, Property Director Stanica Nivy.
Najprv zážitok a potom nakupovanie
Trendom z nedávnej minulosti a určite nutnosťou blízkej budúcnosti je posilňovanie sociálnej funkcie centier a zážitkovosti. Môžeme hovoriť aj o slovnom spojení retailtainment (retail + entertainment, maloobchod + zábava). Opäť si developer túto kolónku môže odškrtnúť a zážitok zaknihovať ako šiesty dôvod pre návštevu centra. Avizované sú detské ihriská, fitness zóna, komunitná záhrada, petangové ihrisko či bežecká dráha. Ďalších návštevníkov osloví park plný zelene, drevené palisády, átrium a pikniková zóna či terasové sedenia a atrakcie na streche centra. Zážitkovú funkcionalitu majú doplniť pravidelné kultúrne podujatia a súčasťou strechy bude aj komunitná záhrada. Nakupovanie sa v tomto kontexte zdá akoby sekundárne, v tieni iných aktivít, hoci je pre centrum (a nájomníkov) zdrojom príjmov.
Napokon ugrilovať si na streche Stanice Nivy mäso zakúpené v tržnici barcelonského typu nie je z pohľadu návštevníka vnímané ako nakupovanie, ale primárne ako grilovačka.
Vzhľadom na charakter centra, ktoré je súčasne významným dopravným uzlom, je možné očakávať, že sa tu objavia aj niektoré neželané sociálne javy. „Stanica Nivy v sebe kombinuje autobusovú stanicu, nákupné centrum aj zelenú strechu určenú pre relax a šport. Vzhľadom na kombináciu týchto funkcií je veľmi dôležité pristupovať zodpovedne k bezpečnosti komplexu, preto sme kládli veľký dôraz na výber tých najmodernejších zabezpečovacích a monitorovacích systémov a iných riešení, ktoré sú nadštandardom pre projekty podobného charakteru. Bezpečnostná služba bude objekt monitorovať 24 hodín denne, 7 dní v týždni počas celého roka a počty zamestnancov sú samozrejme prispôsobené veľkosti projektu. Zároveň budeme mať tím ľudí špeciálne dedikovaných pre kontakt s mestskou a štátnou políciou. V tomto smere nechceme nič nechať na náhodu. Bezpečnosť návštevníkov ako aj samotných nájomcov je pre nás prvoradá,“ zdôrazňuje J. Harom.
Súčasťou celkového nákupného zážitku je aj jednoduchá orientácia v centre. Mnohí si spomínajú, že práve to bola slabina viacerých projektov, napríklad Polus (dnes VIVO! Bratislava) a Eurovea SC už prešli zmenami, aby pohyb návštevníkov v nich bol jednoduchší.
Za návrhom Stanice Nivy stoja renomované zahraničné ateliéry. Napríklad Space Syntax sa detailne zaoberal dispozíciou, pohybom a navigáciou ľudí tak, aby bola pre návštevníkov viditeľná, intuitívna a aby centrum efektívne fungovalo aj z pohľadu nájomcov. Rýchla horizontálna a vertikálna navigácia má byť jednou z predností projektu a venujú sa jej aj interné start-upy HB Reavis ako Origameo a Symbiosy.
V neposlednom rade je tu digitalizácia a automatizácia – kľúčový atribút dojmu z centra a pre súčasné áčkové obchodné centrá holá nevyhnutnosť. I v tomto smere zákaznícky zážitok dotvára množstvo „vychytávok“, napríklad lavičky so solárnymi panelmi na streche stanice, kde si môžu návštevníci nabiť svoje smart zariadenia. Prvýkrát na Slovensku bude v centre inštalovaný expresný eskalátor, a to z prízemia až na druhé poschodie.
Štart v roku 2021
„S prihliadnutím na dopady pandémie a opatrenia štátu sa možným termínom otvorenia Stanice Nivy stáva jar 2021, kedy bude projekt stavebne pripravený. Ďalej už bude veľa záležať od toho, ako sa zotaví retailové prostredie. My sme samozrejme pripravení vyjsť našim nájomcom maximálne v ústrety,“ povedal ešte v apríli 2020 René Popik, CEO HB Reavis Slovakia. V čase redakčnej uzávierky bolo známe, že už v decembri 2020 by mali prví nájomníci začať s prípravou svojich prevádzok a komunikovaný termín otvorenia sa posunul na leto 2021. Predpokladáme, že najneskorší termín pre otvorenie je koniec septembra 2021, aby nájomníci stihli vianočnú sezónu. Všetko však bude závisieť od vývoja pandémie a protipandemických opatrení, vrátane očkovania.
Juraj Turzo
Zdroj, foto a vizualizácie: HB Reavis
* Zdroj: Slovak Telekom/Market Locator SK, in SUBURBANIZÁCIA AKO SA MENÍ ZÁZEMIE BRATISLAVY? Geografický ústav
