Rozvoj retailu prináša rastúce požiadavky na parkovacie plochy

Dopravná dostupnosť je základným predpokladom úspešného fungovania maloobchodu. Bez dostatočných parkovacích plôch sa dnes už fungovať nedá. Na kvalitu a vybavenie parkovísk je navyše kladený stále vyšší dôraz.

 

parkoviska2020

 

 

Uplatňujú sa rôzne špecifiká, často zohľadňujúce cieľovú skupinu daných maloobchodných prevádzok, pribúdajú viaceré praktické služby a častejšou realitou sú aj nabíjacie stanice pre elektromobily. Bežné osvetlenie parkovísk nahrádzajú úspornejšie LED svietidlá a parkovacie systémy prinášajú informácie o vyťaženosti a obsadenosti parkovacích plôch. Čo ďalšie sa v tejto oblasti zmenilo?


Retailové vs. mestské parkoviská


Parkoviská sú atribútom dostupnosti a predpokladom na zvyšovanie návštevnosti retailových prevádzok. Priebežne sa síce objavujú aj koncepty, napríklad IKEA vo Viedni (Westbahnhof Station), ktoré budú určené len pre peších alebo ľudí cestujúcich mestskou hromadnou dopravou, no zatiaľ ich nie je veľa. Vlastníctvo auta je stále u nás spájané s určitým sociálnym statusom a so slobodou mobility. Navyše v dobe postkoronovej hrá v neprospech využitia verejnej dopravy alebo zdieľania dopravy vyššie riziko nákazy než pri individuálnej doprave.


Všeobecne platí, že čím viac rôznorodých uzlov a prepojení je v blízkosti maloobchodnej prevádzky, tým je pevnejšia a životaschopnejšia. Vstupy do retailových prevádzok majú byť orientované tak, aby prirodzene nadväzovali na tok ľudí z parkovacích plôch, zastávok MHD, chodníkov a cyklotrás. V tomto majú mnohé súčasné obchodné centrá ešte veľké rezervy. Najmä absencia prevádzok v parteri radikálne znižuje možnosti napojenia a vstupov do centra. Neraz sú to iba 1-2 viditeľné vchody pre peších a vjazd do garáží. Práve „šeď“ parkovísk v okolí maloobchodných prevádzok je územím, ktoré oddeľuje retail od zvyšku mesta.


Podľa GfK bude trendom retailu – a vidíme to i na rozvinutých trhoch v Nemecku alebo Rakúsku – presun nakupovania smerom do lokálnych retail parkov, ktoré sú situované na okrajoch obcí a miest. Budú to takpovediac „ostrovy nákupu“ okolo veľkých parkovísk. Ide tak o úplne opačný koncept ako retail obklopený parkoviskami.


„Jednou z najväčších výhod retail parkov je dostatočná kapacita parkovacích plôch na rozdiel od iných retailových schém. Využitie voľných plôch zostáva primárne na parkovanie a aktuálne nevidíme dôvod na zmenšovanie parkovacích kapacít,“ uvádza Patrik Janščo, vedúci tímu priemyselných nehnuteľností v Cushman & Wakefield na Slovensku.
Realitno-konzultačná spoločnosť CBRE tvrdí, že terajšie obchodné centrá sa budú musieť vysporiadať s pokračujúcim rozmachom menších maloobchodných schém - retail parkov, ktoré začínajú vznikať už aj v obciach s 5000 obyvateľmi, čo výrazne zmenšuje spádovú oblasť stojacich centier a frekvenciu ich návštev.


Parkovanie v intraviláne mesta úzko súvisí s jeho parkovacou politikou. Napríklad v Bratislave sa neustále sprísňuje. Ambíciou je uprednostniť rezidentov, budovať záchytné parkoviská a motivovať ľudí k využívaniu tzv. park-and-ride. Teda, aby zaparkovali auto na okraji mesta a v meste sa pohybovali mestskou hromadnou dopravou. Zatiaľ však moderný retail kompenzuje nedostatok záchytných parkovísk v intraviláne mesta. V roku 2011 napríklad obchodné centrum Aupark pristúpilo s prísneniu parkovacej politiky, pretože značnú časť verejných parkovacích miest zaberali parkujúci, ktorí tieto miesta využívali na dlhodobé parkovanie. Väčšinou išlo o zamestnancov priľahlých administratívnych komplexov. Potenciálni nakupujúci tak mali obmedzené možnosti parkovania aj mimo nákupnej špičky. Posun prístupu do verejných parkovacích priestranstiev od 10:00 situáciu zlepšil.


Aktuálnu situáciu v nákupnom centre Avion Shopping Park komentovala pre RETAIL magazin.sk marketingová manažérka centra Katarína Michaliaková: „Naše parkoviská využívajú najmä zákazníci centra, ale keďže sa nachádzame v blízkosti biznis centier, do určitej miery sú medzi nimi aj zamestnanci firiem sídliacich v našom susedstve. Lenže aj títo dlhodobo parkujúci ľudia sú naši potenciálni zákazníci. Naše parkoviská ani podzemné garáže nie sú spoplatnené, snažíme sa skôr regulovať dlhodobé parkovanie.“


Hoci retail nemá kompenzovať mestám „hriechy minulosti“ v oblasti parkovania, je pravdepodobné, že istý model zdieľania by mohol byť prospešný pre všetkých zainteresovaných. Napríklad pri výstavbe nových rezidenčných objektov by mohla byť časť parkovísk priľahlého retail parku, supermarketu alebo hypermarketu k dispozícii aj rezidentom. Napokon je predpoklad, že títo budú parkovisko využívať najmä v nočných hodinách a počas dňa odídu do práce a uvoľnia miesto pre nakupujúcich. Galéria Martin plánuje na strešnom parkovisku realizovať moderné spravovanie parkovacích boxov, ktoré bude možné využívať na základe parkovacej mobilnej aplikácie.


Spoplatniť alebo nie?


Developer a retailer sú pri stavbe limitovaní plochou a jej využitím v súlade s územným plánom a stavebným zámerom. Tam, kde je možné a efektívne monetizovať priestor, čiže mať plochu, ktorá prináša nájomné, zrejme nebude parkovanie, ktoré je v podstate nákladovou položkou. Avšak ani budovanie retailu na parkovisku, ani zvýšenie poplatkov za parkovanie nad rámec obvyklých cien, sa neočakáva.


„Toto nie je cesta, ktorou sa obchodné centrá budú uberať. Zvýšenie cien parkovného, prípadne zložitejšia možnosť zaparkovať, by bola len ďalšou komplikáciou. Zákazník popri povinných ochranných rúškach a dezinfekcii pristupuje k návštevám obchodných centier momentálne opatrnejšie. Zdražovanie parkovného by mohlo byť len ďalším dôvodom centrum nenavštíviť. Cieľom obchodných centier je pri súčasnom trende zníženej návštevnosti skôr udržať a zvýšiť konverziu medzi návštevou a nákupom,“ uviedla Katarína Paule, Associate, vedúca retail tímu v Cushman & Wakefield na Slovensku.


Už pred pandémiou niektoré centrá prehodnotili víkendové parkovanie zdarma. Napríklad bratislavská Eurovea má počas víkendu zdarma len prvých 5 hodín, následne je každá ďalšia hodina spoplatnená sumou 3,5 €. Dodajme, že obvyklé časy tzv. krátkodobého parkovania zdarma počas týždňa sa pohybujú od 2 do 4 hodín s tým, že parkovanie je možné predĺžiť pri návšteve kina. Ďalšie bratislavské obchodné centrum - Bory Mall, ktoré sa rozprestiera pri diaľnici D2, ponúkalo spočiatku bezplatné parkovanie na viac ako 2 400 parkovacích miestach.V súčasnosti už je parkovanie spoplatnené, po 4 hodinách počas pracovného týždňa a po piatich počas víkendu (každá ďalšia začatá hodina 3 €).

 

Podobne ešte pred opatreniami v súvislosti s rizikom šírenia koronavírusu boli často parkoviská dočasne využité na iné účely ako parkovanie. Niekde boli rozložené stany, inde altánky, v ktorých obchodníci ponúkali sezónny tovar. Pred Vianocami sa na parkoviskách obchodných centier bežne predávajú živé vianočné stromčeky a ryby. Na niektorých parkoviskách sa dokonca objavili čerpacie stanice (Kaufland + Oliva, Tesco).


Šírka státia pre komfortné zaparkovanie


Parkovacie miesta je vhodné pridávať tam, kde to má zmysel a vždy treba uprednostniť parkujúcich zákazníkov – vrátane rodín, motocyklov a vozidiel pre hendikepovaných.


„AVION Shopping Park má spolu s IKEA obchodným domom najvyšší počet parkovacích miest. Spolu ide o 3222 parkovacích miest v rámci vonkajšieho parkovania, podzemných garáží a parkovacieho domu IKEA. V rámci parkovacích kapacít máme vyhradené parkovacie boxy určené pre rodičov s deťmi, ktoré sa nachádzajú v bezprostrednej blízkosti vchodov v podzemnej garáži. Tieto boxy sú širšie, aby mohli rodičia pohodlne a bezpečne manipulovať s detskými kočíkmi pri nakladaní a vykladaní z auta. Približne pred rokom sme zriadili aj špeciálne parkovacie boxy pre motorky. Nachádzajú sa na dvoch miestach, hneď pri vchodoch do centra na vonkajšom parkovisku. Parkovacie miesta sú výrazne označené oranžovou farbou. Nedávno sme tiež zriadili krátkodobé parkovacie zóny v podzemných garážach. V týchto zónach môže zákazník parkovať po dobu troch hodín. Pokiaľ zákazník túto dobu prekročí, nevyvodzujeme žiadne sankcie, iba zdvorilo zákazníka upozorníme,“ uviedla K. Michaliaková.


V súčasnosti, aj vzhľadom na popularitu SUV a ďalších vozidiel so širším rázvorom, je trendom budovať širšie parkovacie miesta. Napokon z analýzy 3500 škodových udalostí poisťovne Allianz vyplýva, že viac ako 40 % všetkých mechanických poškodení vozidiel sa stáva práve pri parkovaní. Podľa normy STN 73 6058 z roku 1987 je pri kolmom parkovaní minimálna šírka parkovacieho miesta 2,25 m. Najpredávanejšie SUV na našom trhu v roku 2019 Dacia Duster má šírku bez zrkadiel 1,8 metra, trhová dvojka Škoda Karoq 1,84 m, trhová trojka Hyundai Tucson 1,85 m. Napríklad Volkswagen Touareg je široký 1,98 m a pre zaujímavosť Audi Q8 má šírku so spätnými zrkadlami 2,17 metra. „Oškreté“ auto pri parkovaní v nákupnom centre určite neprispeje k pozitívnemu zákazníckemu zážitku.


Kým parkovanie v parkovacích domoch alebo podzemných garážach je zvyčajne riešenie stojiskami vedľa seba, vonkajšie parkoviská ponúkajú väčšiu variabilitu, vrátane pozdĺžneho státia za sebou alebo šikmého státia. Práve šikmé radenie dokáže zvýšiť kapacitu parkoviska, avšak potrebné je zohľadniť aj dobu potrebnú na zaparkovanie a opustenie parkoviska. Na to nadväzujú i ďalšie normované parametre parkoviska ako jednosmerné alebo obojsmerné cesty, samostatný alebo spoločný vjazd a výjazd, kruhový objazd alebo iné napojenie na pozemnú komunikáciu, napríklad diaľnicu. Dôležité je vždy dbať na bezpečnosť chodcov a vodičov, ktorí sa z parkoviska presúvajú do nákupného centra a z centra aj s nákupom do vozidla. Chodníky tiež spadajú pod normu STN 73 6110, pričom na parkoviskách pri nákupných centrách musí šírka chodníka umožniť obídenie sa osôb s batožinou resp. nákupným vozíkom.


Smart a eko parkovanie


Častejšie sa tiež budeme stretávať s efektívnejším a inteligentným parkovaním. Za ostatné roky sme mohli sledovať, ako mnohé parkovacie domy a podzemné garáže zásadnými zmenami. Zlatým štandardom je jasné vizuálne označenie a odlíšenie parkovacích zón (alfanumerické a farebné) a v rámci parkovacích domov resp. podzemných parkovísk aj LED osvetlenie (ušetrí 20 – 87 % elektriny oproti konvenčným svietidlám).

 

V rámci osvetlenia môžeme spomenúť tiež digitálnu signalizáciu počtu voľných miest pre prichádzajúcich vodičov, svetelnú navigáciu v rámci parkoviska a signalizáciu voľných / obsadených miest (typicky červené a zelené svetlá). Bežnou súčasťou parkovísk bývajú tiež umývačky, či už automatické alebo ručné. Zlepšujú sa tiež systémy pre monitoring vozidiel. V súčasnosti už nie je možné vyjsť s parkoviska pred uplynutím neplateného státia a obratom sa vrátiť. Systémy monitorujú evidenčné číslo vozidla a vpustia ho na parkovisko napríklad až po dvoch hodinách.


Pri vonkajších parkoviskách sa návštevníci stretávajú okrem vizuálnych prvkov konkrétneho centra aj so zeleňou, stromami kríkmi, trvalkami a okrasnými trávami, ktoré čiastočne vyvažujú „neekologickú“ dopravu (opäť norma STN 73 6110 predpisuje minimálne 1 strom na 4 parkovacie miesta v priestore medzi protiľahlými stojiskami). Moderný retail sa snaží o masívnejšiu integráciu „zelených“ riešení, a tak sa na strešných konštrukciách parkovacích domov alebo vonkajších parkovísk objavujú fotovoltaické systémy.

 

Novinkou posledných rokov sú nabíjacie stanice pre elektromobily. Obchodné centrum Bory Mall disponuje nabíjačkou v podzemných garážach. Dokáže nabíjať dve autá súčasne, jedno jednosmerným prúdom a jedno striedavým. Ďalšia nabíjačka je na vonkajšom parkovisku pred reštauráciou KUBU. V priestore strešného parkoviska má rýchlonabíjačku elektromobilov Galéria Martin a rovnaký dodávateľ – ZSE – spustil nabíjačku aj v martinskom OC Tulip. Nabíjačky na parkoviskách budujú aj maloobchodné siete Lidl, Kaufland a Billa. Avion Shopping park aktuálne prevádzkuje aj šesť nabíjacích staníc pre elektromobily.


Pokým v nových kancelárskych budovách pribúdajú v podzemných parkoviskách aj stojany pre bicykle, kolobežky a šatne so sprchami, v nákupných centrách sú zatiaľ skôr raritou. Potešiteľne však pri retailových projektoch pribúdajú stojany pre zdieľané bicykle.


Parkovisko a prirodzený tok ľudí


Retailový antropológ Paco Underhill píše v knihe „Call of the Mall“, že zákazníci majú vo vzťahu k parkovisku nákupného centra štyri priority:


1. Chcú miesto, ktoré je rýchlo a ľahko dostupné pri príjazde do centra.


2. Chcú miesto čo najbližšie k retailovej prevádzke (napríklad nákupnému centru, hypermarketu).


3. Chcú miesto blízko k vchodu a ideálne čo najbližšie k prevádzke, ktorú chcú navštíviť ako prvú (napr. kino, supermarket, kaviareň).


4. Chcú miesto, kam sa budú môcť ľahko a rýchlo presunúť pri odchode z centra.


Parkoviská, ale aj nákupné centrá, môžeme označiť pojmom „ne-miesta“, ktorý publikoval francúzsky etnológ a antropológ Marc Augé. Označil tak napríklad diaľničné odpočívadlá, čerpacie stanice, letiská, ale aj obchodné centrá, ktoré síce poskytujú služby pre ľudí, ale nevytvárajú vzťah k miestu, nevytvárajú identitu miesta a človeka. Rozsiahle plochy „voľne dostupných“ parkovísk zvádzajú vnímať ich ako verejný priestor, je to však priestor súkromný. Zostáva veriť, že uprednostnenie vozidiel, pred chodcami, nerešpektovanie ľudskej mierky a prirodzených tokov ľudí bolo najmä neduhom nákupných centier prvej generácie a čiastočne i generácie druhej.

 

V súčasnosti sa retaileri zaoberajú detailným mapovaním toku ľudí a rôznymi technikami „nasmerovania“, jemného „postrčenia“ návštevníkov správnym smerom. Stále viac bude záležať na koordinácii nájomcov a prevádzkovateľov nákupných centier, aby motivovali návštevníkov nejakými výhodami a benefitmi. Benefitmi, ktoré by zvýšili počet tých, ktorí využívajú na dopravu prioritne MHD alebo bicykle.


Bezpečnosť na parkovisku


Diskutovanou oblasťou je aj bezpečnosť parkovísk. Z právneho hľadiska za škody spôsobené trestnou činnosťou zodpovedá prevádzkovateľ stráženého parkoviska, a to počínajúc zakúpením parkovacieho lístka a končiac výjazdom vozidla z parkoviska. Predmetom ochrany je však iba vozidlo a jeho príslušenstvo, nie veci v ňom príležitostne uložené. Zákazníci nákupných centier by mali dbať na uzamknutie vozidla a nenechávať nič viditeľne položené v interiéri a ani nič prekladať do kufra vozidla. Strážna služba preventívne kontroluje zaparkované vozidlá a úzko spolupracuje s políciou.

 

 

Juraj Turzo
Ilustračné foto: archív redakcie

Video

V boji proti vírusom je úspešný UV ROBOT

Podcast

Ako najlepšie zužitkovať obmedzenie maloobchodných a distribučných spoločností?
zuzitkovat obmedzenie maloobchodnych spolocnosti retailmagazin podcast


PARTNERSKÉ MÉDIÁ

 

Retail News CZ

 

Packaging Herald

banner KW