Luxusní obchodníci výrazne menia centrum Prahy
- Podrobnosti
- Uverejnené štvrtok, 23. jún 2016
Metropola Česka má so svojimi nákupnými ulicami v rámci strednej Európy výsostné postavenie. Z celkového množstva 230 obchodných jednotiek na tzv. high streets sú aktuálne neobsadené len tri a Praha tak vykazuje najnižšiu neobsadenosť v regióne.
Obchodníci tu pritom platia najvyššie nájomné, to predstavuje konkrétne 170-200 €/za mesiac a meter štvorcový. Praha sa zároveň môže pochváliť najväčšou koncentráciou luxusných a prémiových značiek a najlepšími možnosťami pre otváranie vlajkových predajní luxusných značiek.
Túto skutočnosť potvrdzuje aktuálna štúdia medzinárodnej poradenskej spoločnosti BNP Paribas Real Estate „ Príbeh štyroch miest – Nákupné ulice v hlavných mestách Strednej a Východnej Európy – 2. Vydanie máj 2016. Štúdia porovnáva situáciu v Prahe, Varšave, Budapešti a Bukurešti. „Praha podľa zistení štúdie vedie nad všetkými stredoeurópskymi konkurentami a to aj pokiaľ ide o množstvo turistov. Len za minulý rok ju navštívilo rekordných 6,3 mil. a ich počet by mal stále rásť. To sa odráža pozitívne aj na výsledkoch obchodníkov,“ komentuje Lenka Šindelářová, vedúca oddelenia Poradenstva v BNP Paribas Real Estate Česká republika. Dodáva, že medzi luxusnými a prémiovými značkami je o miesta na pražských high streets mimoriadny záujem. A to je ďalší rozdiel oproti iným hlavným mestám v strednej Európe. V nich naopak tento typ obchodníkov smeruje skôr do obchodných centier.
Podľa tejto porovnávacej štúdie prináleží pražskému centru ďalší primát a to v podobe vysokého zastúpenia gastro segmentu a služieb. Tie spolu s predajňami dotvárajú vyrovnaný mix nájomníkov. Zaujímavosťou je, že Varšava a Budapešť majú oproti Prahe zasa omnoho vyšší podiel maloobchodných jednotiek.
Nedostatok voľných maloobchodných priestorov na hig streets (Na Příkopě, Pařížská a Václavské námestie) vedie v Prahe k dopytu po priestoroch aj v ich okolí. Vďaka tomu sa v centre hlavného mesta realizuje niekoľko projektov rekonštrukcií, rozširovania, ale zároveň aj pribúdajú novostavby. Narastá napríklad význam ulice 28. Října, kde sú momentálne naplánované dva projekty týkajúce sa rozsiahlej rekonštrukcie.
Prenajímatelia môžu pokojne mieriť na luxusné značky ako Saint Laurent, Moschino, Chanel nebo Emporio Armani, z nich niektoré sú v Strednej Európe aktívne, ale v Prahe aj napriek vynikajúcim ekonomickým výsledkom českej metropoly chýbajú. Tieto značky však požadujú špičkové priestory v v Pařížskej ulici. Tých je tu ale nedostatok.
Faktom je, že obchodníci, výrazne menia tvár Prahy a hlavným motorom sú práve luxusné a prémiové značky, vrátane kvalitných reštaurácií alebo abrov. „V tejto súvislosti je tiež možné očakávať, že sa bude postupne meniť aj skladba nájomcov. Množstvo tých doterajších pravdepodobne nevydrží tlak zvyšovania nájomného,“ konštatuje L. Šindelářová.
Maloobchodné nehnuteľnosti, ktoré zahŕňajú aj priestory na obchodných uliciach , sú v poslednej dobe hitom aj medzi investormi. Láka ich vysoký dopyt nájomcov, limitovaná ponuka a tým pádom aj predpoklad ďalšieho rastu nájomného. Práve high streetové nehnuteľnosti poskytujú aj zaujímavé a isté zhodnotenie. Len za posledných 5 rokov sa totiž zvýšili najvyššie dosahované nájmy o 20% a aj naďalej sa očakáva ich ďalší rast.
Investori sa vzhľadom k atraktivite českej metropoly pritom nezameriavajú len na plne obsadené objekty bez nutnosti ďalších investícií do budovy. Možné zhodnotenie nehnuteľností sa dá dosiahnuť tiež rekonštrukciou starších, predovšetkým historických objektov.
Spektrum invetorov zameriavajúcich sa na high streets je v súčasnosti v Prahe pomerne pestré. Nájsť je v ňom možné zahraničných aj českých inštitucionálnych investorov a investičné spoločnosti, ale aj privátnych investorov. V minulom roku investície do nehnuteľností na hlavných nákupných triedach dosiahli viac než 150 mil. €. Po započítaní predaja obchodného centra Palladium, ktoré tvorí pomyselné zakončenie hlavnej pražskej nákupnej triedy Na Příkopě, sa celkový objem vyšplhal až na 720 milionov €.
Medzinárodná poradenská spoločnosť BNP Paribas Real Estate očakáva, že aj v tomto roku by mali byť uzatvorené transakcie high streetových nehnuteľností v rekordnom objeme. Medzi najčerstvejšie patrí akvizícia budov Na Příkopě 23-27 Lasalle.
Dopyt investorov tlačí smerom nahor ceny nehnuteľností a to sa odráža v znižovaní výnosovej miery až k hranici 4-5%. Len pre porovnanie, výnosy u špičkových nákupných centier v ČR sú až o 100 bázických bodov vyššie než u retailových budov na obchodných triedach. Na druhej strane ale najlepšie high street nehnuteľnosti vykazujú v Paríži 3% a v Londýne dokonca pod 2%. Výnosy u high street nehnuteľností vo Varšave a Budapešti sa pohybujú na úrovni okolo 5,5-6%, resp. 6-6,5%.
Pripravil: dk
Zdroj a ilustračné foto: BNP Paribas Real Estate, redakcia