Bude rok 2023 rokom retail parkov?

Podrobnosti: Uverejnené štvrtok, 02. február 2023

Dva alebo tri roky je pre developerov retailových nehnuteľností dlho. Globálne trendy však dopadajú aj na náš trh, a tak lockdown plynule vystriedala rastúca inflácia a zdražovanie energií. Mnohé projekty boli pozastavené alebo odložené na neurčito. Napriek tomu však u nás pribudnú tisícky áčkových retailových plôch.

eurovea pribinova 23 v

Stručné poobhliadnutie na dianie v roku 2022 je predzvesťou udalostí, ktoré môžu a zrejme aj nastanú v tomto roku. Napriek neľahkej situácii na (nielen) retailovom trhu otvorilo v 2. štvrťroku 2022 svoje brány nové nákupné centrum Promenada Living Park v Nitre. Za projektom stojí developer ICT ISTROCONTI, pričom jedným z investorov je aj Peter Paško, spolumajiteľ Esetu. Centrum prinieslo do mesta pod Zoborom celkovú prenajímateľnú plochu 26 000 m², viac ako 100 predajní a moderné gastro, napríklad prevádzku Restaurant Smíchov, ktorá patrí pod značku Staropramen. V obchodných priestoroch má vzniknúť približne 290 pracovných miest, ďalších 90 v stravovacích zariadeniach a kaviarňach. Tento projekt sa môže pochváliť tým, že ako prvý mimo Bratislavu má pod svojou strechou supermarket Yeme. Okrem tohto obchodníka je tu však aj prvý Half Price (patrí do poľskej skupiny CCC) na Slovensku. Promenada Living Park bola de facto jediným takto veľkým nákupným centrom otvoreným v minulom roku. Nerátame však retail parky a rozšírenia už stojacich centier. Odohrali sa však významné akvizície a transakcie.

Kúpa MAXov

V minulom roku, v rámci svojej rastovej stratégie, spoločnosť IMMOFINANZ od svojho väčšinového akcionára CPI Property Group nadobudla celkovo 53 retailových nehnuteľností, z čoho na Slovensku bolo 15, v Česku 30, v Poľsku 6 a v Maďarsku 2. Pod krídla tejto spoločnosti patrí napríklad VIVO! Bratislava (predtým Polus City Center) a celoslovenská sieť 16-tich retail parkov STOP SHOP. Práve na sektor retail parkov sa sústreďujú aj ďalší investori, o čom píšeme v druhej časti článku.

Za ďalšou minuloročnou transakciou stojí rakúska skupina Supernova. Tá kúpila štyri obchodné centrá Max v Trnave, Trenčíne, Poprade a Nitre. Centrá pôvodne postavili spoločnosti z portfólia Vladimíra Poóra, no všetky štyri spomínané už Supernova kupovala od ich nového vlastníka, firmy OC Slovakia s.r.o. Vladimír Poór je však naďalej vlastníkom štyroch OC Max, konkrétne v Prešove, Dunajskej Strede, Žiline a Skalici.

Sídliskové nákupné centrá

Najväčšie mimobratislavské nákupné centrum - košické OC Optima - bez hlučnej medializácie zmenilo majiteľa. Ako prvý o transakcii informoval časopis Index, ktorý odhalil, že holandskú skupinu Atrium vystriedali dvaja noví spolumajitelia. Sú nimi bývalý majiteľ CBA Slovakia Marián Šufliarsky a žilinský podnikateľ George Trabelssie. Hodnota transakcie síce investori nekomentovali, no kvalifikovaný odhad hovorí o sume 118 miliónov € Index tiež konkretizoval, že G. Trabelssie získal Optimu cez svoju firmu SIRS Portfolio fund a M. Šufliarsky cez Cronos Optima, ktorá patrí pod jeho holding M-MARKET a.s. Práve M-MARKET začiatkom roka akvizoval od skupiny Arkon košický OC Urban (8 000 m²) a na konci roka bol vlastníkom viac ako 230 000 m² plochy nákupných centier.

Po IMMOFINANZ je tak druhým najväčším vlastníkom retailových nehnuteľností na Slovensku a ako holding M-MARKET avizoval, stále má v hľadáčiku niekoľko ďalších investícií. Pravdepodobne sa bude jednať o lokálne často až „sídliskové“ nákupné centrá. Zdá sa, že na domácej pôde budú aktívni slovenskí respektíve česko-slovenskí investori (napríklad WOOD&Company, ktorí kúpili bratislavský Aupark v roku 2021 alebo J&T RE, ktorí rozšírili prešovskú Eperia Shopping Mall v rovnakom roku).

Vzniká tiež nová značka nákupných centier STORIA. Nová značka sa predstaví v siedmich slovenských mestách a obciach. Zákazníci nájdu dva z nich v Šamoríne, ďalšie obchodné centrá STORIA sa nachádzajú v Rovinke, Trnave, Myjave, Leviciach a Žiari nad Hronom. Budúci rok pribudne aj úplne nové centrum v Pezinku. Retail parky STORIA sa nachádzajú v blízkosti sídlisk a obytných zón, pričom nakupujúci v nich vybavia všetky nevyhnutné nákupy na jednom mieste. Nájdu v nich esenciálne obchody s potravinami, drogériou, lekárne, ale aj domáce potreby, kvetinárstvo, hračkárstvo, obuv či medzinárodné značky obchodov s oblečením ako aj kaviarne alebo reštaurácie. Nákupné centrá STORIA sú súčasťou portfólia realitných projektov 365.invest.

Eurovea 2 a zelené retail parky

Vzhľadom na neustále rastúce náklady na stavebný materiál a dodacie lehoty realitno-konzultačná spoločnosť Cushman & Wakefield konštatuje, že vidí nezvyčajne menej projektov vo výstavbe. Eurovea 2, ktorej termín otvorenia je stanovený na apríl 2023, je zatiaľ jediným rozpracovaným rozsiahlym retailovým projektom. Eurovea spolu s Eurovea 2, ktoré patria Petrovi Korbačkovi z finančnej skupiny J&T, sa tak stane najväčším nákupným centrom na Slovensku, na ploche 85 000 m² ponúkne návštevníkom 320 predajní, reštaurácií, barov a kaviarní. Svojich nájomcov pozná aktuálne v 2. fáze už viac ako 80 % plôch, pričom najväčším lákadlom novej časti bude dvojpodlažná predajňa írskeho módneho reťazca Primark. Nová stravovacia zóna sa zdvojnásobí. S kapacitou 1 156 miest doplnená o štýlový Food Hall vytvorí spolu so 16 reštauráciami na promenáde pri Dunaji najväčšiu gastro destináciu na Slovensku. Rozrastie sa tiež multikino Cinema City, ktoré bude mať po rekonštrukcii 17 sál a úplne nový VIP koncept. Najväčšiu prevádzku tu otvorí aj McDonald's. Bude mať kapacitu 268 miest, 12 kioskov pre objednávky a „playland“.

Eurovea 2 s prvou maloobchodnou prevádzkou Primark na Slovensku je jednoznačne najväčším a najviac sledovaným projektom. V jej tieni zostáva niekoľko menších retailových projektov, ako sú retail parky NC Sabinov a OC Island či rozšírenie obchodného centra OC Madaras. Za zmienku stojí aj OD Prior Piešťany, ktorý prechádza od roku 2022 rozsiahlou rekonštrukciou.

V trnavskom projekte OC Island prebehli parkové úpravy a dostavba oddychovej zóny. OC Island bude v časti Nová Linčianska a prinesie sem ponuku „áčkových“ administratívnych priestorov pre firmy a obchodné prevádzky, ktoré v tejto lokalite doteraz chýbali. Ďalšie obchodné centrum v Trnave má pribudnúť na Bratislavskej ulici. Zámer podľa zákona o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA) predložila spoločnosť L REAL. Pozemky nedávno kúpil Kaufland. So začiatkom výstavby podľa zverejneného zámeru developer počíta v prvom štvrťroku 2023, s otvorením začiatkom roku 2024. Predpokladané náklady na výstavbu odhaduje na 7 miliónov EUR. Úžitková plocha OC má dosiahnuť viac ako 5 000 m².

Pri košickom sídlisku Železníky má zasa vyrásť obchodné centrum s názvom Siko Košice. Dvojpodlažný objekt poskytne viac ako 7 000 m² výstavných, obchodných a skladových priestorov. Investorom je firma Slosiko a developerom ATRIOS real estate.

V Devínskej Novej Vsi v Bratislave západne od obchodného centra Bory Mall plánujú postaviť ďalšie obchodné centrum za približne 4 milióny eur. Vyplýva to zo zámeru spoločnosti White house predloženého na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Projekt by mal byť dokončený v tomto roku.

Nákupné centrum Mólo rastie v Prievidzi. Bude stáť oproti retail parku Korzo veľa kasína Excel. Stavbu realizuje DAK a otvorenie je plánované na koniec januára 2023.

Slovenský holding MiddleCap Group (za ktorým je investor Matúš Výboh) je okrem iného majiteľom pozemkov, na ktorých stojí zanedbaný skelet nedostavaného nákupného centra Yosaria Plaza, známe už skôr ako „bratislavská hirošima“. Podľa časopisu Index firma získala od magistrátu hlavného mesta povolenie na realizáciu svojich nových stavebných zámerov. Okrem rezidenčných nehnuteľností, by tu mali byť aj retailové prevádzky.

Svoj prvý projekt na Slovensku avizovala aj česká investičná spoločnosť Star Capital Investments. Bude ním remodeling OC Danubia v Petržalke. Cieľom spoločnosti je podľa medializovaných informácií nielen revitalizovať terajší koncept obchodného centra, ale taktiež mu dodať novú tvár, ktorá bude zodpovedať súčasným potrebám obyvateľom Petržalky a ľudí zo širšieho okolia. Dôležitým zásahom je tiež prehodnotenie pôvodnej architektúry a modernizácia objektu s ohľadom na ekológiu. Projekt bude zároveň spĺňať aj jeden z najvyšších štandardov udržateľnosti.

GLP, developer obchodných a priemyselných nehnuteľností získal pozemky v lokalite Pharos neďaleko bratislavského letiska od firiem Juraja Širokého. GLP tu plánuje vybudovať Obchodnú zónu GLP Bratislava, ktorú bude tvoriť päť jednopodlažných nízkoenergetických budov, ktoré budú ohľaduplné k životnému prostrediu. „Elektrinu budú vyrábať fotovoltaické panely, teplo zaistia tepelné čerpadlá, dažďová voda bude slúžiť ako úžitková. K dispozícii bude inteligentný systém merania a zberu dát, ktorý umožní monitorovať spotrebu tepla a chod zariadení v budove. Cieľom je v podstatnej miere znížiť prevádzkové náklady a zároveň uľahčiť údržbu,“ vysvetlil v tlačovej správe Jan Palek, riaditeľ spoločnosti GLP pre Slovensko a Česko.

V minulom roku – a to sme zámerne nespomenuli v prvej časti textu – už bol otvorený aj prvý zelený retail park. Nesie názov Klokan, nachádza sa vo Zvolene a jeho majiteľom a developerom je KLM real estate. Pripomeňme, že okrem množstva sofistikovaných environmentálnych riešení má 13 000 m² prenajímateľných plôch a 430 parkovacích miest. Práve retail parky sa ukázali ako životaschopný retailový formát do pandemických a postpandemických časov. Prevádzky majú samostatné vchody a zásobovanie, prípadný lockdown teda nepostihne celý retail park. Zákazníci sa cítia bezpečnejšie ako v uzatvorených nákupných centrách a chodia sem hľadať diskontných operátorov, čo je ďalší aspekt, ktorý hrá v prospech retail parkov. Diskonty sú preferované práve v časoch inflácie a šetrenia, čoho dôkazom je expanzia sietí ako Lidl, Pepco, KiK, Tedi, ale aj vstup diskontéra Action na slovenský trh. Retail parky však už lákajú aj iných nájomcov, typických pre „áčkové“ nákupné centrá. Napríklad v projekte Klokan je vôbec prvé kníhkupectvo Martinus v retail parku.

Spoločnosť KLM Real Estate už v minulom roku avizovala, že má ambíciu postupne otvoriť 20-30 retail parkov. Podľa medializovaných informácií už začala výstavbu retail parku ako aj futbalového areálu Obecného športového klubu v Chorvátskom Grobe. Investícia do výstavby retail parku by mala dosiahnuť takmer 9,4 milióna € a mal by byť otvorený v máji 2023. Ďalšie retail parky by mali pribudnúť v Pezinku, vo Svidníku, v meste Šaľa či v Banskej Bystrici. Retail box plánuje investor postaviť aj v tesnom susedstve priemyselného parku v Bytči. Tvoriť ho bude 13 prenajímateľných jednotiek s celkovou plochou 7 682 m². Pribudnúť by mali aj čerpacia stanica, autoumyváreň a predajňa farmárskych výrobkov.

Z prierezu chystaných projektov vyplýva, že v mnohých figurujú domáci (teda českí a slovenskí) investori, no zameriavajú sa skôr na tradičné nákupné centrá a obchodné domy, alebo na kúpu a predaj pozemkov pre retail a logistiku. V segmente retail parkov má zatiaľ dominantné postavenie IMMOFINANZ, ale je tu i množstvo ďalších hráčov, ako Saller, EDS RP, Trei Real Estate či Fidurock a InterCora (a jej dcérska firma PRIMUM). Trend výstavby retail parkov je podporovaný aj saturáciou trhu obchodnými centrami a rastúcim potenciálom prímestských oblastí a mamutích priemyselných parkov.