Nákupné centrá: Čo ak sa dlhý rozbeh zvrtne na agóniu?
- Podrobnosti
- Uverejnené piatok, 07. október 2022
Obchodné centrum skončí ako ruina zarastená náletovými drevinami. Čo to spôsobilo? Faktorov je niekoľko a často sa v neprospech očakávaného shopping mallu zbehnú viaceré. Centrum môže zlikvidovať konkurencia, ekonomická kríza alebo napríklad záplavy. Pozreli sme sa na to, aké nové obchodné centrá sa budú otvárať na Slovensku a čo sa môže stať s tými, ktoré prestanú plniť svoju funkciu.
Zaniknuté obchodné centrum zanecháva po sebe nielen rozsiahly development, ale aj ekonomickú, sociálnu a kultúrnu dieru. Nemožno ho vnímať len ako opustené fyzické miesto, ide aj o stratu spoločenského priestoru, miest na stretávanie a v neposlednom rade aj o zaniknuté miesto výkonu práce stoviek ľudí.
Z plánov ruiny
Keďže slovenský retailový trh, alebo presnejšie trh nákupných centier, je relatívne mladý, zatiaľ sme sa s fenoménom „mŕtvych“ moderných obchodných centier nestretli. Aspoň nie vo väčšom rozsahu. Prvým obchodným centrom bol Polus City Center. Svoje brány otvoril prvýkrát v novembri 2000. V súčasnosti už patrí do portfólia Immofinanz a nesie názov VIVO! Bratislava. V posledných rokoch prešiel zásadnou rekonštrukciou.
Ak však uhol pohľadu rozšírime, opustené obchodné domy alebo dlhoročne rozostavané nákupné centrá nájdeme aj u nás. Tak napríklad bratislavský obchodný dom Ružinov. Ako informuje portál ARCHINFO „Objekt po dokončení v roku 1984 slúžil viacerým obchodným prevádzkam. V roku 1998 prešla stavba prvou rekonštrukciou. Obchodný dom pod názvom Prior fungoval až do roku 2006, kedy majiteľ ukončil prevádzku v súvislosti s pripravovanou prestavbou. Po asanovaní podstatnej časti obchodného domu, s výnimkou skeletu, sa práce zastavili. Objekt bol ponechaný v takomto stave viac ako desaťročie.“
Veľkolepý projekt Yosaria Plaza, ktorý mal nahradiť pôvodný obchodný dom Prior, sa však nikdy nezrealizoval. Vďaka svojmu vzhľadu a postupnému obrastaniu náletovou zeleňou si ruina vyslúžila nelichotivú prezývku „Hirošima“. Situácia sa zmenila v januári 2019, kedy sa majiteľom pozemku a projektu stala spoločnosť MiddleCap Group. Tento rok by však už mala začať asanácia skeletu. Centrum Yosaria Plaza údajne pochovala finančná kríza.
Treba dodať, že ruiny nákupných centier, ale aj iných objektov, sú pre komplikovanú legislatívu a ešte komplikovanejšie vlastnícke vzťahy problémom na území celého Slovenska. Mnohí investori sa domnievajú, že svoje projekty zachránia, príliš dlho hľadajú financovanie, až napokon vzniká brownfield, o ktorý nemajú ďalší investori záujem. Okrem kúpy pozemku a projektu im totiž zároveň vznikajú nemalé náklady na asanáciu budov a následnú likvidáciu odpadu. A takto vznikajú skôr „zombie mally“, teda akési „chodiace mŕtvoly“, ktoré nikomu nestoja ani za to, aby ich zbúral.
Neslávne dopadol aj dlho očakávaný prvý slovenský outlet. One Fashion Outlet Voderady otvorili koncom roka 2013. Predajná plocha bola 15 000 m2 a malo ísť o akýsi slovenský Parndorf. Pokým však rakúsky Designer Outlet Parndorf rástol a prekvital, slovenský outlet zápasil s nízkou návštevnosťou. Až napokon v lete 2018 požiadal jeho prevádzkovateľ súdy o vyhlásenie konkurzu. Nasledovalo niekoľko kôl dražieb. Po dvoch rokoch počas tzv. ponukového konania konečne objekt kúpila firma Koruna Finance. Podľa medializovaných informácií však ide o investora, nie o developera.
Viaceré projekty nákupných centier sa začali stavať, no neboli dokončené. Zostali len v štádiu projektu alebo na ich mieste napokon vyrástlo niečo iné. Spomeňme napríklad SC Tulip v Spišskej Novej Vsi, SC Tulip Prievidza, Aupark Ružomberok, Aupark Trenčín, Polus v Prešove, Predmestské obchodné centrum BEAN Záhorská Bystrica či Inter City Center, teda projekt megalomanskej prestavby Hlavnej stanice v Bratislave. Skončil aj ambiciózny projekt Horse Poprad, ktorý sa začal stavať ešte v roku 2006. Podľa posledných informácií by ho mal nahradiť projekt Stone City Center, ktoré už nebude nákupným centrom, ale zahŕňa apartmánový dom, bytový dom Karpatská Residence, administratívne priestory a polyfunkčné objekty.
Novodobým príkladom je tiež Shopping Center Vega v Šamoríne. Toto centrum fungovalo pár mesiacov a už vyše päť rokov zíva prázdnotou. Nového majiteľa nemá ani po niekoľkých kolách dražieb.
Nákupné centrá v neistej dobe
Dlho to vyzeralo tak, že podobne ako SC Vega dopadne aj „večná stavba“ v Nitre. Rozostavaný betónový skelet nákupného centra na brehu rieky Nitra, pri Brezovom háji, chátral 11 rokov. Výstavba City Parku, v súčasnosti už Promenada Living Park, sa začala v roku 2007. Projekt obchodného centra s plochou 28 000 m2 zastavila finančná kríza, ale aj spory o pozemky. Investor však v roku 2018 požiadal stavebný úrad o vydanie dodatočného stavebného povolenia. Centrum sa zmenšilo na 23 000 m2, pribudli byty a nová promenáda s výhľadom na Nitriansky hrad.
Komplikovanejšia situácia nastáva vtedy, ak je „mŕtve“ nákupné či polyfunkčný objekt zároveň architektonicky či historicky významný objekt. Napokon stačí načrieť do diskusií týkajúcich sa bývalého bratislavského Domu odborov, o Istropolise, v ktorom sídlil napríklad showroom Adlo. Hoci išlo o významnú funkcionalistickú stavbu, boli v ňom okrem „kubánskeho mramoru“ zakomponované viaceré neopakovateľné umelecké výtvory, a podieľali sa na ňom významní architekti (Ferdinand Konček, Iľja Skoček a Ľubomír Titl). V čase prípravy článku už Istropolis nestál. Má ho nahradiť polyfunkčný projekt, ktorého developerom je Immocap Group. Ten stojí aj za revitalizáciou neďalekých schátraných kúpeľov Central, kde postavil rovnomenné nákupné centrum. Zároveň stojí aj za revitalizáciou podchodu Trnavské mýto.
Vzhľadom k aktuálnym geopolitickým a ekonomickým udalostiam v segmente obchodných centier nedochádza k žiadnym prevratným zmenám, neprebieha žiadna masívna výstavba. Skôr sa modernizuje, či rozširuje už stojaci development. Za zmienku však stojí jeden z najúspešnejších obchodných domov pôsobiacich pod názvom Prior, ktorý sa nachádza v Piešťanoch a ktorý prechádza rozsiahlou rekonštrukciou. Dva Priory za ostatné roky odkúpil a renovoval skrz svoje firmy žilinský podnikateľ George Trabelssie. Ide o Prior na Kamennom námestí v Bratislave a Prior v centre Nitry.
Pokiaľ ide o ďalšie zmeny, minulý rok v Prešove Eperia (z portfólia JTRE) otvorila druhú etapu, teda rozšírenie o ďalších 11 000 m2 prenajímateľnej plochy. Čaká nás tiež rozšírenie Eurovea II v Bratislave o 25 000 m2 plochy alebo rozšírenie OC Madaras v Spišskej Novej Vsi o 10 000 m2. Dôvodom takejto stratégie je aj to, že väčšina veľkých miest je už saturovaná.
Z nových projektov možno v blízkej budúcnosti očakávať skôr multifunkčné objekty, ktoré okrem nakupovania ponúknu aj kancelárske priestory, zdravotnícke zariadenia, byty a hotely s wellness a spoločenskou sálou. Jedným z príkladov môže byť OC Nivy, ktoré je hmotovo prepojené s najvyššou kancelárskou budovou Nivy Tower a autobusovou stanicou. Do košickej nákupnej zóny Cassovia má zasa údajne pribudnúť obchodné centrum Siko, za ktorým je firma Slosiko. Nové nákupné centrum ZAZA park by malo vyrásť aj v Poprade-Matejovciach. Jeho súčasťou má byť okrem iných prevádzok aj menšia predajňa Tesco, Takko, New Yorker, detský svet, ale aj prvý McDonald´s v Poprade.
Segmentom, ktorý sa javí odolnejší voči ekonomickým a pandemickým výkyvom sú retail parky. Záujem o nové retail parky nepoľavuje, a to ako zo strany developerov a nájomcov, tak aj zo strany investorov. Investor F. L. R. INVEST, s.r.o. dokončil obchodné centrum Hexagon ešte v minulom roku. Tento retailpark so 105 parkovacími miestami sa nachádza v bývalom priemyselnom areáli Pozana v Žarnovici. Medzi aktuálne projekty vo výstavbe patria retail parky NC Sabinov a OC Island v Trnave. Relatívne nový hráč v tomto sektore, KLM Real Estate, chce v nasledujúcich štyroch rokoch dokonca postaviť 20 až 30 retail parkov.
Smutné príklady zo zahraničia
Ako píše Alexandra Lange v knihe „Meet Me by the Fountain: An Inside History of the Mall“ zvyčajne je faktorov zániku nákupného centra niekoľko. V zahraničí nájdeme mnohé „mohyly konzumného života“. Pre Američanov vyrastajúcich v 80. a 90.tych rokoch je „mall“ súčasťou ich detstva. Vyrastali s nimi, boli to miesta, kde si kúpili prvé rifle, kde boli prvýkrát na rande. Často boli jediným miestom, kde sa ako tínedžeri pochybovali na verejnosti. Nákupné centrá boli v podstate komunitnými centrami. Nečudo, že do roku 1975 generovali nákupné centrá tretinu všetkých maloobchodných tržieb v USA. Kým v tomto zlatom veku nákupných centier otvárali aj tri denne, v roku 2007 nebolo v USA otvorené ani jediné.
Fenoménu „dead mall“, „zombie mall“ alebo „abandoned mall“ (opustených centier) sa už od roku 1999 venujú Peter Blackbird a Brian Florence na portáli Deadmalls.com. Zachytávajú úpadok mnohých „mallov“ aj so „svedeckými výpoveďami“ bývalých návštevníkov. Z výpovedí zaznieva nefalšovaná nostalgia, spomienkový optimizmus aj smútok. Mall je symbol obdobia. Symbol ekonomickej konjuktúry, ale aj symbol konzumného života, nadprodukcie či zaháľky.
Na Slovensku
Saturácia, nasýtenie trhu sa už začína prejavovať aj na Slovensku. Keď starší „shopping mall“ nestíha držať krok svojim nákupným mixom, službami a zábavou s novým nákupným centrom, postupne upadá. Takmer permanentne nie je „mall“ obsadený ani pod kritickú, ekonomicky únosnú hranicu. Objavujú sa v ňom lacní diskontéri a rôzne no-name značky, ktoré obsadzujú prázdne priestory. Centrum šetrí na údržbe, rýchlo stráca návštevníkov a nakoniec „zomiera“. Pozrime sa, ako môžu dopadnúť.
Plaza Mall v Hawthrone slávnostne otvárali v roku 1977. Zaniklo ešte pred rokom 2000. Dixie Square Mall v Harvey v štáte Illinois otvorili v roku 1966, ale zaniklo už po 13-tich rokoch. Dôvodom bola neúnosná miera kriminality. Z podobných dôvodov skončilo centrum Rolling Acres v štáte Ohio. Nakupovanie v ňom bolo životu nebezpečné, jeden človek zahynul ešte aj po jeho zatvorení, keď sa pokúšal ukradnúť káble pod napätím. Nákupné centrum Wayne Hills v štáte New Jersey bolo otvorené od roku 1973 do roku 2015 a doslova ho utopili problémy s častými záplavami. Vznikali tu nebezpečné plesne a opakované záplavy znefunkčnili aj kanalizáciu.
Ak predpokladáte, že takto končia len malé nákupné centrá niekde na okrajoch veľkých aglomerácií, mýlite sa. Randall Park Mall otvorili v roku 1976 v Ohiu a v tom čase išlo o vôbec najväčšie nákupné centrum na svete. Ešte síce stojí, ale je opustené od roku 2009 a chátra.
Konverzia alebo druhý život nákupného centra
Aj mŕtve nákupné centrá však môžu aspoň načas ožiť. Hovoríme o filmovom priemysle, ktorý s obľubou využíva takéto kulisy pri natáčaní (post)apokalyptických filmov. Opustené nákupné centrum Gwinnett Place využila v roku 2018 produkčná spoločnosť ako miesto natáčania seriálu „Stranger Things“ pre Netflix. Prázdne výklady na chvíľu opäť ožili atmosférou 80-tych rokov dvadsiateho storočia, v ktorých sa tento kultový seriál odohráva.
Samozrejme, sú tu i možnosti a príklady, ako zaniknuté nákupné centrum alebo aspoň jeho časť konvertovať na inú funkciu. Napríklad v Denveri chcú niekdajšie obchodné centrum Cinderella City Mall transformovať na polyfunkčný objekt, ktorý by zahŕňal bývanie, občianske centrum, kancelárie mestskej radnice, knižnicu a múzeum umenia pod holým nebom.
Paradoxne pandémia, ktorá zatvárala retailové a gastro prevádzky, môže byť inšpiráciou pre znovuoživenie retailu. Z nákupných centier sa tak môžu stať zdravotnícke zariadenia. Vanderbilt University Medical Center sa napríklad plánuje presťahovať do obrovského nákupného centra Hickory Hollow Mall v juhovýchodnom Nashville. Tento projekt bol kedysi najväčším nákupným centrom v Tennessee.
V Bangkoku, v Thajsku, je zasa obchodné centrum, ktoré bolo zatvorené ešte v roku 1997, pričom o dva roky v ňom vypukol požiar a zhorela strecha. Keďže bolo počas obdobia dažďov nákupné centrum zaplavené vodou, vzniklo dokonalé prostredie pre množenie komárov. Aby sa miestni zbavili hromady otravného hmyzu, začali v zatopenom nákupnom centre chovať sladkovodné sumce a kapry (druh koi), ktoré sa živia hmyzom. Obchodné centrum tak konvertovali na jedno z najväčších prírodných akvárií na svete.
Príliš dlhý rozbeh?
Pomerne pesimistická predikcia Coresight Research z roku 2020 hovorí, že až 25 % z približne 1 000 amerických nákupných centier, do roku 2025 zatvoria. Na Slovensku v tejto fáze ešte zďaleka nie sme. Oprávnené obavy však vyvolávajú gastronómia a multiplexy. Oba sektory sú významné magnety, ktoré priťahujú ľudí do obchodných centier. Podlomenie týchto pilierov návštevnosti by mohlo byť spúšťačom zániku viacerých centier. Pre mnohé bude energetická kríza a inflácia posledným klincom do rakvy. Nestihli sa totiž ani len pozviechať po pandémii. Môže sa tak stať, že nábehová krivka nového nákupného centra sa zvrtne na agóniu. Teda namiesto postupného zvyšovania obsadenosti a návštevnosti centrum degraduje a vymizne z neho čulý ruch a život.
Zostáva dúfať, že mŕtvych centier bude čo najmenej. Zároveň je však pri nových projektoch vhodné rozmýšľať nad tým, ako bude objekt využiteľný po zániku jeho primárnej funkcie. A ako náročné bude konvertovať ho na iné účely.
Juraj Turzo
Zdroj: architecturaldigest.com, boredpanda.com, archinfo.sk, stránky developerov
https://www.youtube.com/playlist?list=PLLc9pB32V1QgLxqmVTmpSm-zsMILxdehj
Ilustračné foto: redakcia
