Rastúce náklady na výstavbu zvyšujú nájomné

Podrobnosti: Uverejnené streda, 22. február 2023

V roku 2022 zaznamenal report Prologis Rent Index najvyšší rast nájomného v nominálnom aj reálnom vyjadrení od roku 2007, keď bol prvýkrát predstavený. Globálne nájomné konkrétne medziročne vzrástlo o 30 % (21 % reálny rast), čím výrazne prekonalo predchádzajúci rekord 17 % (10 % reálny rast) v roku 2021.¹

prologis park prague rudna v

Reštrukturalizácia dodávateľských reťazcov s cieľom zvýšiť ich odolnosť spolu s budovaním kapacít e-fulfillmentu vytvorila výrazný dopyt po ďalších priestoroch. Konkurencia medzi záujemcami o logistické budovy pretrvávala aj v roku 2022, keďže nedostatok pozemkov, rastúce regulačné prekážky a zvyšujúce sa náklady na výstavbu spomalili tvorbu novej ponuky v najžiadanejších lokalitách.

Globálne trendy

Odbúravanie rizík v globálnom hodnotovom reťazci. Firmy chcú zvyšovať svoju odolnosť udržiavaním vysokej úrovne skladových zásob, čo výrazne mení ich stratégie. Vyšší dopyt po nehnuteľnostiach zvýšil konkurenciu v top logistických lokalitách s už nízkou mierou neobsadenosti. Kombinácia silného dopytu a obmedzenej ponuky viedla k ďalšiemu poklesu neobsadenosti v USA (3,2 %), zatiaľ čo Európa si v roku 2022 udržala rekordne nízku úroveň z predchádzajúcich rokov (2,7 %). Štrukturálne faktory formujúce dopyt – vrátane budovania e-fulfillmentových kapacít, nearshoringu, rastu zásob a väčšej rozmanitosti produktov – budú v roku 2023 hnacou silou ďalšej expanzie.

Regulačné prekážky na strane ponuky. Rast nájomného bol najvýraznejší na trhoch v blízkosti spotrebiteľov, ktoré sa vyznačujú nedostatkom pozemkov a vysokou reguláciou. Táto regulácia čoraz viac obmedzuje expanziu a predlžuje dobu schvaľovania výstavby, ktorá sa na mnohých trhoch za posledné tri roky zdvojnásobila. V Kalifornii, Oregone a New Yorku viaceré obce zaviedli moratórium na priemyselnú výstavbu. Podobné reštriktívne opatrenia sa zvažujú aj vo Francúzsku, Holandsku a Nemecku. Medzitým sa však zvýšil počet stavebných projektov, pretože developeri hľadajú alternatívne lokality s minimom regulácií, aby uspokojili dopyt. Na ilustráciu – napriek rastúcemu dopytu po priestoroch a rastu nájomného v mestských lokalitách sa podiel celkovej európskej výstavby na mestských trhoch v rokoch 2017 až 2022 znížil z 28 % na 19 %.³ V dôsledku toho musia firmy robiť rýchle rozhodnutia, aby si zabezpečili priestory v lokalitách, kde sa očakáva pretrvávajúci nedostatok nových logistických budov.

Stavebné náklady. Stavebné náklady vzrástli kvôli nedostatku materiálov a narušeniu dodávateľských reťazcov vplyvom pandémie COVID-19, vojny na Ukrajine, štrajkov a rýchlej inflácie. V priebehu 24 mesiacov (október 2020 – 2022) vzrástli náklady na materiály v USA/Kanade o 39 % a v Európe o 35 %.⁴ Rastúce náklady na výstavbu a vysoké nákupné ceny pozemkov spôsobili, že developeri zvýšili nájomné, aby ďalej podporili novú výstavbu. Vyššie náklady na modernizáciu a rozširovanie priestorov ovplyvnili nájomné na všetkých trhoch, ale tento faktor bol najsilnejší v lokalitách, kde je dostatok pozemkov, kde ponuka drží krok s dopytom a kde developeri stavajú s nízkymi maržami (napríklad Poľsko). Cenové tlaky v dodávateľskom reťazci sa začínajú zmierňovať, čo sa prejavuje v stabilizácii alebo poklese nákladov na stavebné materiály. Očakávaný pokles cien materiálov a pozemkov v roku 2023 budú kompenzovať vyššie výnosy, čo znamená zvyšovanie nájomného na pokrytie rizík spojených s výstavbou.

Prognózy

Lokalita zostane kľúčovým parametrom. Náklady na dopravu budú rozkolísané a požiadavky spotrebiteľov na úroveň služieb zostanú vysoké. V dôsledku toho sa pravdepodobne lepšie darí trhom s kvalitnou infraštruktúrou v blízkosti konečného spotrebiteľa. Po rekordnom 30 % raste nájomného v roku 20221 možno očakávať normalizáciu miery rastu vplyvom menšieho počtu uzavretých zmlúv (spomalenie hospodárskeho rastu) a prevyšujúcej ponuky na niektorých trhoch. Štrukturálne sily (vrátane rastu e-commerce a rekonfigurácie dodávateľského reťazca) budú hnacou silou expanzie počas ďalšieho hospodárskeho cyklu. Stavebné regulácie, nedostatok pozemkov a rastúce kapitálové náklady však budú naďalej obmedzovať novú ponuku priestorov a je nepravdepodobné, že by sa podmienky na trhoch s najväčším nedostatkom pozemkov zmenili.

Vývoj v Európe

Nájomné v Európe rástlo v roku 2022 rekordným tempom 15 % medziročne.¹ Neobsadenosť dosiahla na konci roka 2022 rekordne nízku úroveň 2,7 %,² čo viedlo k zrýchľujúcemu sa rastu nájomného na všetkých trhoch. Vidno jasnú paralelu medzi ukazovateľom TMS (trvanie dostupnosti priestorov)/ rizikom spojeným s novou ponukou a rastom nájomného, keďže nájomné sa najvýraznejšie zvýšilo v lokalitách s najnižšou mierou neobsadenosti a najväčším nedostatkom novej ponuky, ako je napríklad Praha.²

Faktory, ktoré zosilnili vplyvom vojny na Ukrajine (výrazný nárast nákladov na modernizáciu a rozširovanie priestorov) tlačia nájomné nahor, a to aj v lokalitách s dostatkom pozemkov. Napríklad v Poľsku, kde rast nájomného v minulosti zaostával za ostatnými trhmi, sa nájomné zvýšilo o viac ako 20 %. Tempo novej výstavby v roku 2022 spomalilo a očakáva sa, že v roku 2023 bude nižší počet dokončených stavieb zodpovedať.

Prologis Rent Index: ZISTENIA V SKRATKE

Tempo rastu nájomného bolo najvyššie v USA. Konkurenčný záujem o priestory zosilňoval vplyvom poklesu neobsadenosti. Tento trend bol najvýraznejší v USA – tamojší zákazníci rýchlo zmenili svoje stratégie v reakcii na narušenie dodávateľských reťazcov.

Snaha eliminovať riziká v globálnom hodnotovom reťazci mení štruktúru dopytu. Nehnuteľnosti v dosahu konečných spotrebiteľov a s prístupom ku kvalitnej infraštruktúre sú najžiadanejšie. Tento trend by mal ďalej pokračovať.

Zákazníci majú záujem o priestory v lokalitách, kde je takmer nemožné stavať. Stavebná aktivita síce rastie, ale jej úroveň sa geograficky líši. Dôvodom sú regulačné prekážky a nedostatok pozemkov na niektorých trhoch.

Rastúce náklady na výstavbu zvyšujú aj nájomné. Náklady na výstavbu (a v poslednom období aj rýchlejšia kapitalizácia) prispievajú k zvyšovaniu nájomného, ktoré pokrýva náklady developerov a riziká spojené s výstavbou.

Poznámka: Prologis Rent Index report kombinuje znalosti miestneho trhu a dáta s cieľom preskúmať trendy čistého efektívneho nájomného¹ v Severnej Amerike, Európe, Ázii a Latinskej Amerike. Sadzby nájomného uvedené na regionálnej a globálnej úrovni sú vážené priemery založené na odhadoch trhových výnosov (trhové zásoby násobené trhovou sadzbou nájomného).

¹ Prologis Research sleduje čisté efektívne sadzby nájomného. Čisté efektívne nájomné je základná sadzba upravená o „bezplatné“ (dotované) nájomné. Týmto spôsobom môžeme zachytiť zmeny skutočných ekonomických podmienok. Reálne sadzby sú upravené o infláciu ku koncu roka. Údaje k 4. štvrťroku 2022.

²Dáta za USA od CBRE, C&W, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research; dáta za Európu od CBRE, C&W, JLL, Colliers, Fraunhofer, Gerald Eve, Prologis Research. K 4. štvrťroku 2022.

³Zdroj: Prologis Research. K 4. štvrťroku 2022.

⁴ Zdroj: Prologis Research, Federal Reserve Economic Data, Eurostat. Poznámka: 24-mesačné obdobie k októbru '22. Cenový index založený na koši komodít potrebných na vybudovanie skladu. Váhy: 47,5 % betón, 27,1 % konštrukčná oceľ, 17 % strešné krytiny a dlažby a 8,5 % protipožiarne potrubia.

Zdroj a foto: Prologis