České obchodné centrá čaká vlna prestavieb
- Podrobnosti
- Uverejnené pondelok, 12. december 2016
Remodeling, repositioning, redesign a redevelopment. Ide o pojmy, ktoré sú na trhu nehnuteľností dobre známe. Aktuálne sa tieto pojmy začali viac týkať aj obchodných centier a niektorých maloobchodných konceptov na českom trhu.
Ide najmä o tie, ktoré vznikli pred desiatimi až dvadsiatimi rokmi a teraz sa dostávajú na koniec svojho prvého životného cyklu.
K tomu, aby sa tieto prevádzky udržali naďalej na trhu a boli dostatočne atraktívne pre svojich nájomcov a návštevníkov, musia prejsť nevyhnutnými, neraz radikálnymi zmenami. Ich uskutočnenie sa predpokladá v priebehu rokov 2017 - 2018.
Čas na zmenu
Podľa aktuálnej analýzy medzinárodnej poradenskej spoločnosti BNP Paribas Real Estate je približne polovica všetkých retailových plôch (1,33 mil. m²) v Českej republike staršia ako desať rokov. Vzhľadom na dynamický vývoj správania a očakávania zákazníkov je to pomyselná hranica, kedy by malo dôjsť k prvým zásadnejším zmenám. Minimálne k osvieženiu dizajnu a priblíženiu sa k moderným svetovým trendom. Rovnako aj k nevyhnutnému prispôsobeniu mixu nájomcov, služieb či zmenám v rozvrhnutí centier. Cieľom je urobiť všetko preto, aby každé takéto centrum zodpovedalo súčasným a budúcim požiadavkám nájomcov a návštevníkov. Podľa prieskumu BNP Paribas Real Estate prešlo doteraz v Česku procesom remodelingu približne 700 000 m² retailových plôch.
Prvá generácia
Prvá generácia obchodných centier začala vznikať u našich susedov približne v roku 1995. Išlo o menšie mestské obchodné pasáže v centrách alebo obchodné centrá pri hypermarketoch na okraji miest. V prevádzke sú obchodné centrá ako napríklad Tesco Letňany, Centrum Černý Most, Borská Pole Plzeň alebo Avion Shopping Park Brno. Nasledovala druhá vlna, a to prvé regionálne mestské centrá Olympia Brno, potom Olympia Olomouc, Futurum Ostrava a Futurum Hradec Králové. Všetky boli z veľkej časti zameraná na módu.
Špecifické požiadavky
„Z prieskumu, ktorý sme uskutočnili medzi vlastníkmi obchodných centier a zároveň aj medzi kľúčovými nájomcami, vyplynulo, že pre úspech nie je rozhodujúci vek centra, ak je centrum dostatočne reprezentatívne. Podľa vyjadrenia významných nájomcov je kľúčová spádová oblasť obchodného centra a kúpna sila, spolu so zaujímavým mixom predajní a služieb. Ďalšie požiadavky nájomcov sa líšia podľa ich konkrétneho zamerania - potravinárske reťazce zdôrazňujú potrebu dostatočného množstva parkovacích miest, predajcovia drogérie vyžadujú umiestnenia blízko potravinových reťazcov. Pre väčšinu je dôležitý celkový mix nájomcov a zároveň celkový vzhľad centra, ktorý umožňuje jednoduchú navigáciu a pohyb zákazníkov,“ analyzuje výsledky prieskumu Lenka Šindelářová, vedúca poradenstva v BNP Paribas Real Estate. Podľa jej slov patria požiadavky na zvýšenie atraktivity centra, skladbu predajní a služieb alebo ponuku gastro operátorov k najčastejším základným zadaniam väčšiny projektov remodelingu alebo redevelopmentu, a to bez ohľadu na umiestnenie obchodného centra.
Kým nie je neskoro
Mnohí majitelia alebo manažéri obchodných centier investovali do prestavby už v minulosti nemalé financie. Podľa BNP Paribas Real Estate je dôležité pristúpiť k remodelingu či repositioningu včas. V momente, keď začne rásť neobsadenosť alebo dramatickejšie poklesne návštevnosť a s ňou aj tržby, by už mohlo byť neskoro. Konkurencia na trhu je totiž mimoriadne silná a v mnohých mestách je maloobchodný trh výrazne nasýtený. Na jedného obyvateľa v Česku pripadá viac ako jeden meter plochy v obchodných centrách či retail parkoch.
„Samozrejme nie každé centrum musí prechádzať zásadnou prestavbou každých desať rokov. Ale vzhľadom k životnosti používaných stavebných materiálov a atraktivite dizajnových prvkov je vhodné uskutočňovať aspoň pravidelný a priebežný redizajn. Je to tiež prípad niekoľkých, modernizácií spojených s rozšírením, existujúcich centier, ktoré patria k dominantným na trhu. Vykazujú síce v danom období výborné výsledky , ale chcú prispôsobiť vzhľad staršej časti centra moderným trendom a ponúknuť hladké prepojenie s druhou modernejšou fázou. Príkladom je pražské centrum Chodov, ktorého druhá etapa bude dokončená v budúcom roku. Rozšírením a redizajnom prechádza aktuálne aj regionálne Centrum IGY v Českých Budějoviciach,“ dopĺňa L. Šindelářová.
Základom je analýza
Zo štúdie BNP Paribas Real Estate zároveň vyplýva, že ani jedna z foriem premeny nákupného domu alebo obchodného centra nemusí byť zárukou úspechu, pokiaľ jej nepredchádza detailná analýza či štúdia uskutočniteľnosti. Tá sleduje mix a typológiu nájomcov, ich obraty, súčasnú a budúcu cieľovú skupinu zákazníkov, ale aj sféru marketingu. Nutnosťou je tiež konkurenčné porovnanie s ostatnými centrami v širšej spádovej oblasti. Ponuka centra, jeho mix nájomcov, služieb a jeho celkový koncept by mali vždy zodpovedať požiadavkám a potrebám cieľových zákazníkov v tomto pásme.
Analýzou možno vyvodiť úplne konkrétne kroky modernizácie v rámci architektúry, dizajnu, členitosti priestoru a orientáciu v ňom, rovnako ako relaxačných plôch a ďalších služieb. Štúdia sleduje tiež optimálne zloženie nájomcov, pomer segmentov predajní a ďalšie pro-zákaznícke opatrenia sledujúce napríklad moderné komunikačné technológie. To všetko s cieľom centrum maximálne individualizovať, odlíšiť od konkurencie zvýšiť jeho hodnotu a zabezpečiť udržateľnosť.
Pripravil: dk
Zdroj: BNP Paribas Real Estate, redakcia
Ilustračné foto: BNP Paribas Real Estate
