Prečo nemá Bratislava atraktívnu nákupnú ulicu?
- Podrobnosti
- Uverejnené piatok, 06. jún 2025
Koncept high street, teda nákupných ulíc s atraktívnym mixom značiek, historickou atmosférou a vysokou návštevnosťou, je neoddeliteľnou súčasťou nákupného života v mnohých metropolách. Zatiaľ čo v mestách ako Viedeň, Praha či Budapešť sa tešia veľkému úspechu, v Bratislave tento formát dlhodobo naráža na neúspech.
Zažívame skôr masívnu expanziu retail parkov, shopping centier a diskontných reťazcov. Prečo je tomu tak a čo by sa muselo zmeniť, aby sa aj na Slovensku zrodila skutočná high street?
Ekonomické a geografické limity Bratislavy
Pre správne pochopenie, prečo koncept high street na Slovensku, konkrétne v Bratislave, nefunguje, musíme poznať relevantné čísla. Luxusné a high-end značky sú mimoriadne citlivé na výber lokality, ktorý podmieňujú faktory ako veľkosť trhu, kúpna sila, intenzita turizmu a dostupnosť v rámci regiónu.
Bratislava v porovnaní so susednými metropolami (Praha, Viedeň, Budapešť) v najvýznamnejších parametroch výrazne zaostáva. V prvom rade sú to turisti, ktorí ovplyvňujú vznik a bonitu high streets a Bratislava s kúpnou silou nižšou, ako je európsky priemer, nie je v súčasnosti dostatočne atraktívna. Viedeň je vzdialená len hodinu jazdy a disponuje kompletným portfóliom luxusných značiek s vlajkovými predajňami. Okrem toho, v tesnej blízkosti Bratislavy sa nachádza outletové centrum Parndorf, ktoré ponúka luxusné značky za zvýhodnené ceny. To pokrýva potreby širokej vrstvy potenciálnych zákazníkov, od bežných až po bonitných. Značky sa navyše vyhýbajú kanibalizácii, ktorá sa otvorením druhej predajne v cca 300 km rádiuse prejavuje znižovaním výkonu tej prvej. To všetko spolu s ekonomickými ukazovateľmi znižuje atraktivitu Bratislavy z pohľadu high street značiek.
Shopping centrá ako slovenský štandard
Kým v Prahe alebo Viedni nákupné triedy doslova žijú turizmom, v Bratislave ťahajú obchodné prevádzky predovšetkým lokálni obyvatelia. Vo veľkých európskych mestách sú nákupné ulice prirodzeným centrom čulého života, slovenský zákazník je oproti tomu zvyknutý nakupovať sústredene v obchodných centrách a retail parkoch. Preukazuje to nákupné správanie slovenského spotrebiteľa, kde pohodlie, koncentrácia značiek pod jednou strechou a jednoduchá dostupnosť vyhrávajú nad atmosférou nákupnej ulice.
Chýbajúca hybná sila turizmu
V mestách ako Viedeň či Praha sú high streets postavené najmä na turistoch. Práve tí tvoria značnú časť tržieb, a to najmä pri luxusných produktoch. Celkový počet turistov na úrovni 1,4 milióna ročne je oproti viac ako 8 miliónom v Prahe a Viedni neprekonateľným argumentom.
Kde by mohla byť bratislavská high street?
Ak by sme sa pozreli na potenciál jednotlivých ulíc, z architektonického pohľadu by najväčší predpoklad na luxusnú nákupnú ulicu mali Michalská a Laurinská ulica – svojou historickou hodnotou, atmosférou a lokalitou. Náznaky luxusu sú už dnes viditeľné napríklad vďaka značke Renesancia. Na druhej strane, Obchodná ulica má kapacitu stať sa komerčne silnou nákupnou ulicou, no bráni tomu aktuálny stav verejného priestoru, nízka kvalita prevádzok a chýbajúca koordinácia medzi vlastníkmi budov. Významný problém je aj nesúrodý tenant mix, kde rôznorodé prevádzky bez spoločnej stratégie prenajímateľov priestorov nedokážu vytvoriť jednotný charakter ulice, čo je kľúčové pre prilákanie silnejších značiek.
Architektúra, infraštruktúra a kvalita priestoru
Luxusné značky si nevyberajú len ulicu, ale aj konkrétnu budovu. Dôležitá je jej architektúra, stav fasády, veľkosť výkladu či viditeľnosť z ulice. Pri výbere lokality je rovnako dôležitá aj mestská infraštruktúra. Napríklad – v prípade spomínanej Obchodnej ulice - tu máme električkovú trať, ktorá je hlučná a vizuálne nelichotivá. Výsledkom sú priestory, ktoré nie sú atraktívne ani pre značky, ani pre zákazníkov. V iných metropolách kvalitu priestoru výrazne zvyšuje metro, ktoré odbremeňuje povrchovú dopravu a vytvára priestor pre estetické pešie zóny s prirodzeným pohybom ľudí. V Bratislave však tieto ulice často slúžia skôr ako tranzitné zóny než ako cieľové miesta nákupu.
Spotrebiteľské správanie a ústup stredného segmentu
Súčasná ekonomická situácia má vplyv aj na spotrebiteľské správanie. Na Slovensku sledujeme prudký nárast diskontných reťazcov (Action, Pepco, Kik, Sinsay či Biedronka), čo naznačuje vysokú cenovú citlivosť obyvateľstva. Tieto značky expandujú najmä do regionálnych retail parkov, kde sa presúvajú čo najbližšie k svojej cieľovej skupine. Stredný segment značiek stagnuje a luxus je výhradne doménou úzkej skupiny vysoko majetných zákazníkov.
Prečo sú retail parky u nás také úspešné?
• Cenová dostupnosť – v období rastúcich cien hľadá väčšina zákazníkov výhodné ponuky
• Ideálny mix značiek pokrývajúci širokú škálu potrieb zákazníka
• Zameranie na domácnosť a rodinu – cieľová skupina sú predovšetkým mamičky s deťmi
• Široký výber a rýchla spotreba – fast fashion a tovar dennej potreby
• Dostupnosť parkovania a lokalita mimo centier
Aké riešenia by Bratislave pomohli?
Aby Bratislava mohla rozvíjať koncept high street, potrebné sú tieto zmeny:
- Zvýšenie turizmu, najmä z cieľových skupín so záujmom o luxusné nákupy.
- Koordinácia vlastníkov budov, aby sa zabezpečil konzistentný tenant mix a marketing prémiových nákupných destinácií.
- Zlepšenie verejného priestoru – revitalizácia fasád, úprava chodníkov, stromy, osvetlenie, čistota a bezpečnosť.
- Zmena infraštruktúry – napríklad zníženie dopravného zaťaženia.
Bratislava má potenciál vytvoriť vlastnú high street, no ten zostáva zatiaľ nevyužitý. Pokiaľ sa nezmení prístup k verejnému priestoru, spolupráca medzi majiteľmi budov a nevznikne strategická vízia rozvoja retailu v centre mesta, bude high street na Slovensku naďalej len ambíciou.
Je ale dôležité si priznať, že geografickú blízkosť silných konkurenčných trhov nijak neobídeme. Preto je potrebné zamerať sa na vybraných zaujímavých úsekoch s potenciálom na menší, realistický koncept, ktorý bude autentický, personalizovaný a charakteristický pre Bratislavu. Jedinečnosť a lokálna identita môžu byť cestou, ako vytvoriť atraktívnu obchodnú destináciu, ktorá nebude len kópiou veľkých európskych high streets, ale bude reagovať na špecifiká nášho trhu a mesta.
redakcia
Zdroj: Colliers
Foto: pixabay
