Päť faktorov formujúcich trh v roku 2017

Podrobnosti: Uverejnené pondelok, 24. apríl 2017

prologis trendy Po roku plnom prevratných najmä politických udalostí sa mnohým naskytá otázka, čo prinesie rok 2017. Výhľad spoločnosti Prologis vychádza z aktuálnej situácie na trhu a odpovedí viac ako 150 firiem z odboru odovzdaných počas ankety. Tú táto spoločnosť realizovala počas svojho seminára na Expo REAL v Mníchove v októbri 2016.

Viaceré európske krajiny čakajú v tomto roku zásadné politické rozhodnutia, ktoré môžu prispieť k ďalšej politickej a ekonomickej neistote. Medzi „známe“ problémy patrí aktivácia článku 50 Lisabonskej zmluvy po brexite alebo parlamentné voľby v Holandsku, Francúzsku a Nemecku. Napriek týmto všeobecnejším neistotám prevláda očakávanie, že tento rok bude v Európe pre logistické nehnuteľnosti priaznivý a ukazovatele naznačujú rast.

Pozitívna nálada sa prejavila aj v anketových odpovediach na Expo REAL, keď 50 % respondentov vyjadrilo presvedčenie, že v roku 2017 sa odvetviu ako celku v porovnaní s rokom 2016 bude dariť lepšie, 35 % očakávalo porovnateľné výsledky a len 15 % predpovedalo zhoršenie trhového prostredia. Štúdia sa venuje piatim okruhom, ktoré dávajú aj pre rok 2017 dôvody na optimizmus.

1. LEPŠIE VÝSLEDKY V AKTUÁLNOM EKONOMICKOM CYKLE

Vysokej výkonnosti logistických nehnuteľností napomáha sila štrukturálnych faktorov. Dodávateľské reťazce sa modernizujú a zvyšujúca sa miera prijatia tejto kategórie aktív podnecuje ďalší rast. Dôležitosť efektívnych dodávateľských reťazcov začala byť ešte evidentnejšia vplyvom silnejúceho vplyvu e-commerce ako nového motora dopytu. Predajcovia aj dopravcovia navyšujú investície do logistického zázemia a vytvárajú nový dopyt. Silná pozícia e-commerce ako hnacej sily rastu sa prejavuje na podiele nových nájmov, ktorý v roku 2016 predstavoval približne 20 %, zatiaľ čo o päť rokov skôr to bolo o 5 % menej. Podľa odhadov agentúry eMarketer majú tržby z retailového predaja prostredníctvom e-commerce v roku 2017 v krajinách západnej Európy narásť zhruba o 10 %, v regióne strednej a východnej Európy potom takmer o 20 %.

2. VYTRVALÝ HOSPODÁRSKY RAST NAPRIEČ EURÓPOU

Ako hlavné riziko pre sektor logistických nehnuteľností účastníci prieskumu uvádzali prevažne možné globálne spomalenie ekonomiky (53 %), za ktorým nasledovali brexit a ďalšie geopolitické udalosti (24 %). V súvislosti s rizikom potenciálneho globálneho spomalenia je nutné vziať do úvahy výkonnosť európskej ekonomiky. Predovšetkým platí, že európske hospodárstvo v posledných rokoch preukázalo vysokú húževnatosť napriek celej rade neblahých vplyvov počnúc ruskými embargami, cez riziko možného grexitu až po brexit. Aj keď nemožno prehliadať úlohu ECB, kľúčovú úlohu na raste a odolnosti ekonomiky zohrali predovšetkým spotrebitelia.

Táto skutočnosť sa odráža aj v štatistikách Európskej komisie o spotrebiteľskej dôvere, kde rok 2016 dosiahol tretí najlepší priemerný výsledok za uplynulých pätnásť rokov a prekonali ho iba roky 2007 a 2015.

Podľa Consensus Economics prognózy pre rok 2017 u väčšiny európskych krajín očakávajú mierne nižší hospodársky rast. Pri pohľade na 12 európskych štátov, v ktorých momentálne Prologis pôsobí, sa však odhad rastu ekonomiky pohybuje medzi 0,7 % v prípade Talianska a 3 % u Poľska. Na piatich z týchto trhov sa zároveň očakáva vyšší rast počas obdobia 2017-2019 ako v rokoch 2014-2016, hoci stále sa udrží plne v medziach predchádzajúceho ekonomického cyklu. Hoci ekonomické vyhliadky pre rok 2017 nemusia pôsobiť príliš radostne, nájde sa zároveň rad dôvodov k opatrnému optimizmu. Nezamestnanosť sa dlhodobo znižuje a hoci jej miera zostáva v priemere vyššia, začína sa pomaly blížiť predkrízovej úrovni. Tento vývoj by mal ďalej napomôcť zvyšovaniu objemu výdavkov a tým aj rastu. Priaznivo sa už druhý rok po sebe vyvíja tiež rad ďalších ukazovateľov od ekonomickej nálady až po PMI vo výrobe. V čase búrlivej makroekonomickej situácie je táto húževnatosť ukazovateľov povzbudivá aj pri pohľade na blížiace sa zásadné politické udalosti.

3. SILNÉ ZÁKLADNÉ PREVÁDZKOVÉ UKAZOVATELE

Nálada zákazníkov v segmente logistických nehnuteľností zostáva v celej Európe napriek volatilite na finančných trhoch a politickým tlakom pozitívna. Dostupnosť nehnuteľností je nižšia a zákazníci sa rozhodujú rýchlejšie. Úmerne tomu sa už od roku 2010 v Európe medziročne znižuje neobsadenosť. Počas roka 2017 sa na celoeurópskej úrovni čaká jej pokles až na rekordne nízkych 5,5 %, čo je výrazne menej ako minimum predchádzajúceho hospodárskeho cyklu na úrovni 9,3 %.Očakáva sa, že na kontinente neobsadenosť klesne na úroveň 5,1 %, čo je o 1,5 % menej než minimum predchádzajúceho cyklu. Pozvoľné pokračovanie trendu poklesu neobsadenosti očakávame napriek politicky rozbúrenej klímy aj v Spojenom kráľovstve, najmä vplyvom silného dopytu nájomcov a umiernenému rozsahu novej špekulatívnej výstavby. U novej ponuky región stále ťaží z premeny vnímania rizika po ekonomickom poklese z roku 2008.

Disciplinovanejší prístup ku špekulatívnej výstavbe prispieva k časovo vyváženejšiemu nárastu novej kapacity, ktorú dopyt dokáže lepšie absorbovať. V roku 2016 bolo v Európe podľa odhadov dokončených takmer 2,8 milióna metrov štvorcových nových špekulatívnych projektov, čo je menej ako polovica (40 %) hodnoty roku 2007. Tento trend bude podľa všetkého pokračovať aj v roku 2017, pretože developeri stále nechcú podstupovať zbytočné riziká.

Celkovo zákazníci spoločnosti Prologis v uplynulých rokoch zaznamenali výrazný rast, svoje súčasné priestory využívajú naplno a potrebujú expandovať. Čím ďalej, tým viac si uvedomujú prínos prvotriednych priestorov a logistických lokalít pre podnikanie a na trhoch s vysokou obsadenosťou portfólia sú ochotní rozhodovať sa rýchlejšie. To bude v roku 2017 prispievať k posilňovaniu základných ukazovateľov.

4. POKRAČUJÚCI POSTUPNÝ RAST NÁJMOV

Po vypuknutí globálnej finančnej krízy nájomcovia od developerov v rámci snáh obmedzovať rast neobsadenosti často získavali nemalé ústupky. Spolu s dlhodobým poklesom neobsadenosti od roku 2010 začala postupne mierne rásť aj výška nájmov. Čisté efektívne nájomné v Spojenom kráľovstve v uplynulých rokoch vzrástlo a pohybuje sa už nad predchádzajúcim vrcholom. Očakáva sa, že ďalšiu vlnu rastu potiahne pevninská časť Európy, najmä Nemecko a Holandsko. Naproti tomu južná Európa je trhom s neskorým oživením. Oblasť strednej Európy ponúka zmiešaný obraz. Zatiaľ čo v Maďarsku a Českej republike prispieva silný dopyt k obmedzovaniu úľav klientom, Poľsko sa v tomto smere nachádza vo výrazne inej situácii -developeri sú tu aktívnejší než rast dopytu, čo bráni znateľnejšiemu zvyšovaniu nájmov. Nedostatočná transparentnosť a vysoké úľavy nájomcom viedli k výraznému nesúladu medzi hodnotou transakcie a ekonomickou hodnotou.

5. NORMALIZÁCIA KAPITÁLOVÝCH TRHOV

Nehnuteľnosti ako trieda aktív aj naďalej zostávajú pre investorov atraktívne, o čom svedčí aj rekordne vysoký objem kapitálu, ktorý Prologis v uplynulom roku získal v Európe. Na trhu logistických nehnuteľností však investori musia čeliť nedostatku príležitostí najmä u hlavných produktov. To sa prejavuje poklesom celkového objemu transakcií základných produktov, ktorý sa začal v roku 2016 a miernejšie bude pokračovať alebo sa stabilizovať v roku 2017 (s výnimkou fúzií, akvizícií a transakcií čiastočného vlastníctva). Na základe súhrnných údajov CBRE o transakciách na 12 trhoch, kde Prologis pôsobí, sa celkový objem priemyselných investícií za rok 2016 blíži sume 21 miliárd €, čo predstavuje rekordný výsledok. Vzhľadom k očakávanej nižšej dostupnosti investičných produktov sa na rok 2017 predpokladá tiež pokles objemu investícií niekam do rozmedzia 15-20 miliárd €. V spojení s obmedzenou ponukou a znižujúcou sa mierou neobsadenosti možno usudzovať, že nedostatok príležitostí na kapitálových trhoch povedie v roku 2017 k väčšiemu prílevu kapitálu do výstavby pomocou predbežného financovania a developerských spoločností.

Pokračuje tiež rast hodnoty, za ktorou podľa všetkého naďalej budú stáť ako znižujúce sa kapitalizačné sadzby, tak aj lepšiace sa prevádzkové podmienky. Na rozvinutých trhoch sa očakáva spomalenie kompresie kapitalizačných sadzieb, na rozvíjajúcich sa trhoch však môže ďalej pokračovať. Očakáva sa ďalšia progresia rastu nájmov, ktoré začnú hrať stále výraznejšiu úlohu v raste hodnoty. Rovnako to videli aj respondenti na Expo REAL.

Pri otázke, čo bude u európskych logistických nehnuteľností počas nasledujúcich 12 mesiacov najviac napomáhať rastu hodnoty, získala najväčšiu podporu odpoveď „prevažne rast nájmov“ s 37 %, po ktorej nasledovala možnosť „rovnomerne kompresie kapitalizačnej sadzby a rast nájmov“ s 20 %. V celej Európe sa dá očakávať pokračovanie pozitívnych trendov vďaka kombinácii posilňujúcich základných ukazovateľov a pretrvávajúceho výrazného rozdielu medzi výnosmi z nehnuteľností a štátnych dlhopisov, ktorá na trh láka ďalších investorov.

Vyhliadky odvetvia

Zákazníci si čím ďalej tým viac uvedomujú dôležitosť prvotriednych priestorov v tej „správnej“ lokalite a na trhoch s obmedzenejšou ponukou voľných priestorov sú tak ochotní vybrať si rýchlejšie.
Sila štrukturálnych vplyvov, odolnosť ekonomiky a pozitívna nálada medzi zákazníkmi napomáhajú ďalšiemu posilňovaniu základných prevádzkových ukazovateľov. Budúce vyhliadky odvetvia tak zostávajú dobré ako pre užívateľov nehnuteľností, tak aj výkonnosť investícií.

Pripravil: dk
Zdroj a foto: redakcia, Prologis