Ako sa darí regionálnym obchodným centrám na Slovensku?

Podrobnosti: Uverejnené streda, 29. jún 2016

cbre final V roku 2015 navštívilo desať monitorovaných regionálnych nákupných centier na Slovensku 31,7 mil. zákazníkov. Je to o 4 percentá menej ako v roku 2014. Slováci sú však na týchto miestach ochotní míňať podstatne viac.

Potvrdzujú to tržby na jedného zákazníka v monitorovaných nákupných centrách. Tie medziročne narástli o 13 percent . Pozitívne výsledky sú zrejme reakciou na zlepšujúcu sa makroekonomickú situáciu v jednotlivých regiónoch Slovenska. Priemerný obrat v regionálnych nákupných centrách, nameraný autorom Indexu nákupných centier, spoločnosťou CBRE Slovensko, dosiahol v roku 2015 pozitívny vývoj, konkrétne úroveň 2080 € za meter štvorcový prenajatej plochy a za rok. Oproti roku 2014 je to nárast o 2,42 percenta.

Priestor ešte je

„Hoci sa toto číslo môže zdať na prvý pohľad nízke, treba ho vnímať aj v kontexte novootváraných obchodných centier. Len v roku 2015 pribudlo v regiónoch Slovenska takmer 70 tis. metrov štvorcových nových obchodných priestorov,“ uvádza Peter Pohanka zo spoločnosti CBRE Slovensko, ktorý šéfuje segmentu nehnuteľností v maloobchode. Úspešnosť sa líši v závislosti od konkrétneho obchodného centra. Tie najlepšie dosahovali až dvojciferný rast. P. Pohanka upozorňuje, že dopyt slovenských domácností po moderných maloobchodných plochách je stále intenzívny, dokonca vyšší, než existujúca ponuka novootváraných obchodných centier. Potvrdzuje to skutočnosť, že na Slovensku ešte stále existuje priestor pre ďalšie moderné obchodné centrá. Samozrejme sú mestá, ktoré sú viac alebo naopak menej saturované, s veľkým potenciálom.

Úspešná kategória Komfort

„Zvýšená a rastúca ochota zákazníkov viac míňať je nepochybne založená na pozitívnych trendoch v ekonomike, najmä na zvyšovaní miezd, pozitívnom vývoji HDP, poklese nezamestnanosti a tiež ponúkaných priaznivých úverových podmienkach“, hovorí P. Pohanka. Zaznamenaná bola zároveň pozitívna zmena a zásadný zvrat vo vnímaní krízy. „Slováci si postupne uvedomili, že kríza odznela a jej sila sa stratila. Prestali ju intenzívnejšie vnímať, už ju nepokladajú za niečo, čo ich brzdí pri nakupovaní. Rastie ochota míňať a prejavuje sa to napríklad veľmi dobre u doplnkových tovarov, ale aj tovarov luxusnejších a tiež tých, ktoré súvisia s domácnosťou a jej zariaďovaním,“ uvádza P. Pohanka. Najvyššie priemerné obraty (v EUR/m²/rok) boli zaznamenané podľa zistení CBRE Slovensko práve v kategórii Komfort, do ktorej spadajú parfumérie, predajne šperkov, trafiky a napríklad aj kvetinárstva. Medziročne si najviac polepšili aj kategórie Bývanie (spotrebná elektronika, domáce spotrebiče, kuchyne) a Jedlo (reštaurácie, fast food, kaviarne).

„Pokles obratov zaznamenali kategórie, ktoré si najviac konkurujú s internetovým predajom, alebo majú inú výraznejšiu konkurenciu. Teplejšie zimy napríklad negatívne ovplyvňujú obchodníkov v oblasti športovej módy,“ .

Najvýraznejšou kategóriou vo všetkých regionálnych obchodných centrách je naďalej Móda (predajne s oblečením a obuvou). Jej celkový obrat dosiahol v monitorovanom období viac ako 50 percent celkového objemu všetkých obratov. Táto kategória v súčasnosti zaberá viac ako polovicu celkového priestoru v regionálnych obchodných centrách.

Pokles nájomného

Rok 2015 sa niesol aj v znamení mierneho poklesu nájomného, v priemere o 1,5 percenta. Pokles nájomného bol viditeľný najmä v menších a najmenších regionálnych obchodných centrách. Zaznamenaný bol vo všetkých kategóriách s výnimkou kategórií Komfort a Jedlo. „Samotný pokles nemusí mať pôvod v rastúcom počte obchodných centier a v tlaku nájomcov na prenajímateľov pokiaľ ide o výšky nájmov. Dôvodom je aj skutočnosť, že za posledné roky sme mali prakticky nulovú alebo zápornú infláciu. Výšky nájmov sú vždy naviazané na medziročné posuny inflácie. Ďalším vplývajúcim faktorom je zmena požiadaviek nájomcov na maloobchodné plochy, predovšetkým na ich veľkosť. Špecifické je to hlavne u nájomcov z oblasti módy. „Najväčšie medzinárodné značky ako H&M napríklad pred štyrmi rokmi otvárali prevádzky s veľkosťou 800 m², pred dvoma rokmi to už bolo 1200 m², momentálne je to minimálne 1600 m². Podobne reagujú aj ďalší hráči, napríklad značka Reserved a mnohé ďalšie. Začínali s plochou 600 m², dnes je to nezriedka 1200 m² a viac. Samozrejme platí, že čím väčšia jednotka, tým je nominálne nájomné o niečo nižšie. Aj keď napríklad v menších prevádzkach ako sú kvetinárstva, bižutérie, klenotníctva, lekárne, predajne luxusnejších tovarov a ďalšie, je situácia zasa úplne iná. Tu z dôvodu rastu obratov a dopytu po týchto tovaroch v mnohých prípadoch nájomné narástlo. Tieto maloobchodné jednotky obvykle zaberajú plochu menej ako 50 m² a nachádzajú sa na najlepších miestach v rámci obchodných centier. To je logickým dôvodom relatívne vyššieho nájomného. Najvyšší medziročný nárast cien nájomného zaznamenali napríklad aj predajne hodiniek, bižutérie, kabeliek alebo spodnej bielizne,“ vysvetľuje P. Pohanka. Dodáva, že klesajúci počet voľných priestorov a limitovaný počet dokončených projektov zároveň vytvárajú dobrý základ pre prípadné zvyšovanie nájomného v dobre fungujúcich centrách v budúcom období.

Vývoj návštevnosti

Návštevnosť regionálnych obchodných centier oproti roku 2014 mierne poklesla. Znížená návštevnosť bola zaznamenaná stabilne, počas celého roka. Zo zistení CBRE Slovensko vyplýva, že zákazníci navštevujú nákupné centrá najmenej počas leta, najvyššia návštevnosť, takmer pol milióna ľudí nad priemerom, bola naopak zaznamenaná v decembri. Potvrdzuje to, že Vianoce sú stále pre obchodníkov najsilnejším obdobím. Nižšia návštevnosť za rok 2015 poukazuje aj na zmenu správania zákazníkov, konkrétne prechod z impulzívneho na cielené nakupovanie. Lepšia dostupnosť informácií a možnosť porovnania cien produktov on-line znižujú frekvenciu a čas strávený v nákupných centrách. „Pred niekoľkými rokmi sa ľudia vyberali do nákupných centier s často nedefinovanou predstavou, čo si chcú kúpiť. Mohlo ísť o oblečenie, niečo do domácnosti a popri tom sa realizovali drobné nákupy, podľa toho, čo v danej chvíli bolo nutné. S príchodom internetového obchodu sa ponímanie návštevy obchodných centier mení. Ľudia už nerobia nákupné rozhodnutie priamo v obchodnom centre, ale ešte predtým – najčastejšie vo svojej domácnosti. Príprave na nákup v obchodnom centre sa často venujú oveľa viac než v minulosti. Väčšinou tomu predchádza návšteva niekoľkých internetových stránok, zvažovanie, porovnávanie. Negatívom internetového obchodu je však skutočnosť, že zákazník tovar nevidí, nemôže si ho vyskúšať. To je zasa prednosť kamenných obchodov a aj obchodných centier. Preto súčasní zákazníci prichádzajú do obchodných centier s konkrétnou predstavou, za konkrétnou značkou a konkrétnym tovarom, ktorý si vyskúšajú, porovnajú a často aj kúpia,“ vysvetľuje P. Pohanka.

Nákupný košík rastie

Moderné obchodné centrum dnes už bežne vyrastie aj v meste ktoré má napríklad 10-20 000 obyvateľov. „Spôsobuje to zároveň migráciu návštevníkov existujúcich obchodných centier. Neodráža sa to ale na obratoch daných obchodných centier a ani na výške priemerného nákupného košíka. Práve naopak. Z našich zistení vyplýva, že priemerný nákupný košík (hodnota ktorú utratí zákazník obchodného centra) vzrástla medziročne o 13 percent. Aj dôvodom tohto trendu, ktorý pozorujeme v posledných dvoch rokoch, je silnejúci vplyv internetového obchodu,“ konštatuje P. Pohanka.

Prečo nie Bratislava?

Iniciatíva realizovať Index nákupných centier vznikla v Česku, postupne sa rozšírila na okolité krajiny, Slovensko, Maďarsko, Poľsko, dokonca na Taliansko, Španielsko a ďalšie krajiny. Prvé vydanie CBRE Shopping Centre Index na Slovensku vyšlo v roku 2014. Cieľom Indexu je vytvoriť komplexný obraz o tom, ako fungujú jednotlivé regionálne nákupné centrá. Analyzuje úrovne prenájmov, obraty, priemerný nákupný kôš spotrebiteľa, jeho správanie a priority. Druhé vydanie, ktoré sumarizuje úspešnosť nákupných centier za roky 2014 a 2015 dáva odpoveď na otázku: Ako fungujú slovenské regionálne nákupné centrá. Druhé vydanie Indexu bolo rozšírené o 3 regionálne nákupné centrá. Index momentálne pokrýva 5 z 8 krajských miest. Spolu tak analýza zahŕňa 10 regionálnych nákupných centier s výnimkou Bratislavy, ktoré spolu zaberajú plochu viac ako 150 tisíc metrov štvorcových, s počtom viac ako 900 obchodných jednotiek. „Rozdiel medzi regionálnymi slovenskými obchodnými centrami a bratislavskými je pokiaľ ide o výkonnosť a návštevnosť približne 10-20%. Preto, ak by sme ich zahrnuli, došlo by k značnej deformácii údajov. Je však našou ambíciou pripraviť aj samostatný prieskum- Index obchodné centrá Bratislavy. Aktuálne prebiehajú príslušné rokovania, verím že už o rok predstavíme indexy dva, za regióny aj za Bratislavu,“ uzatvára P. Pohanka.

CBRE1