Na čo treba myslieť v nájomných zmluvách?
- Podrobnosti
- Uverejnené streda, 11. september 2024
V poslednom čase sme boli svedkami viacerých turbulentných zmien a kríz, čo okrem iného preverilo aj kvalitu zmlúv o nájme nebytových priestorov. COVID-19, inflácia dosahujúca rekordné čísla a skokový nárast cien energií sú tie najvýznamnejšie zmeny posledných rokov, ktoré mali presah do komerčných nájmov.
Nájomcovia, ktorí pri uzatváraní nájomných zmlúv „v dobrých časoch“ nemysleli na možné krízy, často pocítili ich dopady vo forme vyšších nákladov, a teda na konci dňa boli ich prevádzky menej výnosné, mali problémy s cashflow, či dokonca prevádzky zatvárali. Ako spomínané riziká minimalizovať alebo úplne eliminovať? Dá sa to napríklad formou prezieravej a profesionálnej negociácie nájomných zmlúv.
Vis maior doložky v nájomných zmluvách
Doložky vyššej moci (alebo vis maior) v nájomných zmluvách plnia funkciu, že v prípade prerušenia prevádzky nájomcu v predmete nájmu z dôvodu vyššej moci, t. j. z dôvodu ktorý nezavinil ani nájomca ani prenajímateľ, nebude nájomca povinný platiť nájomné počas obdobia prerušenia prevádzky. Zákon o nájme a podnájme nebytových priestoroch poskytuje možnosť odpustenia platieb nájomného, avšak iba v prípade, že prerušenie užívania prevádzky nájomcu je spôsobené nesplnením si povinností prenajímateľa, a teda zákon nepokrýva prípady prerušenia prevádzky z dôvodu vyššej moci.
Doložky vyššej moci boli veľkou témou práve v období povinného uzatvárania prevádzok počas COVID-19 a ak sa v nájomnej zmluve táto doložka nenachádzala, nájomca bol odkázaný na dohodu s prenajímateľom o poskytnutí zľavy z nájomného, čo bol predpoklad pre získanie dotácie na preklenutie tohto obdobia.
Doložky vis maior sa samozrejme dajú naformulovať tak, aby pokrývali veľké množstvo situácií, ktoré nájomcov ani nenapadnú pri uzatváraní zmluvy a nie len na situáciu uzatvárania prevádzok v dôsledku pandémie.
Treba však upozorniť, že pri vytváraní textácie doložky vis maior v nájomných zmluvách záleží na každom slove, aby v prípade súdneho sporu nájomca svoj nárok na odpustenie nájomného pred súdom ustál, a preto odporúčame pri uzatváraní nájomných zmlúv využiť služby advokátskej kancelárie s bohatými skúsenosťami s retailovými nájomnými zmluvami.
Limitovanie inflačných doložiek
Ďalšou skúškou pre nájomcov bol nedávny nárast inflácie, ktorá sa pohybovala dlhé mesiace v dvojciferných číslach. Je už zaužívaným štandardom, že prenajímatelia si dávajú do retailových nájomných zmlúv tzv. inflačné doložky. Ich podstata spočíva v tom, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné o mieru inflácie za určité obdobie (spravidla za predchádzajúci rok, no inflačná doložka môže mať množstvo variácií). Rovnako je štandardom, že nájomcovia počítajú s takouto požiadavkou prenajímateľov a inflačné doložky akceptujú.
Avšak nájomcovia by mali myslieť na to, že inflácia sa nemusí vždy pohybovať v predvídateľnej miere a rôzne globálne alebo aj lokálne faktory môžu spôsobiť jej skokový nárast, ako sme to zažili. Predísť neočakávanému nárastu nájomného je možné limitovaním indexácie nájomného (inými slovami limitovaním navýšenia nájomného o infláciu), a to bez ohľadu na skutočný nárast daného indexu, ktorý prenajímateľ používa. V nájomnej zmluve je to možné spraviť viacerými spôsobmi, pričom skúsená advokátska kancelária so znalosťou trhu vie nájomcom poradiť ten najvhodnejší spôsob, aby ochránila záujmy svojho klienta a zároveň nezmarila uzatvorenie nájomnej zmluvy nereálnymi požiadavkami. Limitovať navýšenie nájomného je možné taktiež dosiahnuť zvolením správneho indexu, podľa ktorého sa bude určovať nárast cien o infláciu.
Nájomcovia by nemali brať inflačné doložky v nájomných zmluvách na ľahkú váhu, nakoľko si treba uvedomiť a prípadne aj prepočítať, že napr. pri 15 ročných kontraktoch spraví navýšenie nájomného o každé percento v priebehu 15 rokov nezanedbateľný rozdiel vo výdavkoch nájomcu, a preto investícia do kvalitných právnych služieb pri negociácii nájomnej zmluvy sa násobne vráti na ušetrených nákladoch.
Limitovanie navýšenia prevádzkových nákladov
V obchodných centrách ako aj retail parkoch prenajímatelia požadujú od nájomcov okrem hradenia nájomného aj hradenie tzv. spoločných prevádzkových nákladov. Spoločné prevádzkové náklady predstavujú náklady prenajímateľa na údržbu spoločných častí, zabezpečenie správy, vykurovanie a osvetlenie centra a celkovú prevádzku centra, pričom na tieto náklady sa skladajú všetci nájomcovia. Nedávne prudké zvýšenie cien energií sa logicky premietlo aj do zvýšenia spoločných prevádzkových nákladov, ktoré museli nájomcovia prenajímateľom uhrádzať.
Nájomcovia samozrejme nemohli žiadnym spôsobom ovplyvniť zvýšenie cien energií, ktoré malo svoju povahu v geopolitickej situácii, avšak nájomcovia mali možnosť pri vyjednávaní nájomnej zmluvy určiť limity zvyšovania spoločných prevádzkových nákladov. Rovnako ako pri limitácii zvyšovania nájomného o infláciu aj pri limitácii zvyšovania spoločných prevádzkových nákladov existuje viacero mechanizmov ako ochrániť financie nájomcu a rozložiť riziko nepredvídateľného zvýšenia cien energii medzi nájomcu a prenajímateľa. Opätovne si treba uvedomiť, že bez akejkoľvek limitácie môže byť pri dlhodobých kontraktoch suma spoločných prevádzkových nákladov na konci doby nájmu násobne vyššia ako na začiatku, a teda nájomcom sa oplatí tejto téme venovať čas a investovať do profesionálneho poradenstva.
Vyššie spomenuté prípady považujeme za najvypuklejšie problémy, ktoré nájomcov v posledných rokoch pri komerčných nájmoch trápili. V každom prípade môžeme iba odporučiť nájomcom pri negociácii nájomnej zmluvy v dobrých časoch myslieť vždy aj na tie horšie a predísť tak nepríjemným prekvapeniam, keď nastane akékoľvek kríza. Práve takýmto prístupom je pri vyjednávaní nájomných zmlúv sieťovému nájomcovi pôsobiacemu tak aj na českom, ako aj slovenskom trhu možné výrazne ušetriť výdavky v rádoch miliónov EUR a pomôcť mu k ekonomickému rastu a ďalšej expanzii.
JUDr. Matúš Malý, právnik
Advokátska kancelária FAIRSQUARE
Ilustračné foto: Pexels
