Zmení sa nájomný model vypočítaný z obratu?
- Podrobnosti
- Uverejnené streda, 08. júl 2015
Rast online obchodu a multikanálového nakupovania predstavuje riziko pre bežne uplatňovaný model stanovovania nájomného, ktoré je vypočítané z obratu. Rizikom je aj pre dlhodobý rozvoj v oblasti maloobchodných nehnuteľností.
Z aktuálneho prieskumu spoločnosti Colliers International zameraného na maloobchodný sektor v strednej a východnej Európe vyplýva, že dynamický rast tržieb z online predajov vytvára nové výzvy pre prenajímateľov a developerov, pohybujúcich sa v maloobchodnom sektore. O čo konkrétne ide?
Súčasný model
Model nájomného vychádzajúceho z obratu danej predajne je v maloobchodnom sektore bežnou záležitosťou. Existuje samozrejme celá škála spôsobov ako nájomné štrukturovať. Tým najčastejším zostáva mesačné nájomné navýšené o percento z ročných tržieb. Pokiaľ ale táto čiastka prevyšuje celkové základné nájomné za rok. Silná vyjednávacia pozícia maloobchodníkov v posledných rokoch viedla k tomu, že nájomné sa počítalo len z percentuálneho podielu z obratu, bez toho, aby bol zaručený minimálny základ nájomného.
Nezodpovedané otázky
Problémom v rámci tohto modelu je rast online predajov obchodníkov, ktorí využívajú súčasne aj kamenné predajne. Diskutuje sa o tom, či by mali byť príjmy z online predajov zahrnuté v celkových tržbách pre výpočet nájomného z obratu daného obchodníka. Rovnaké komplikácie spôsobuje rastúca popularita multikanálového nakupovania, kedy zákazník objednáva tovar online a vyzdvihne si ho v predajni. Mali by byť aj tieto predaje zahrnuté v obrate danej predajne? Pokiaľ je totiž tovar zaplatený online, potom by niekto mohol argumentovať tým, že transakcia nebola uzatvorená v kamennej predajni. Čo však keď je za tovar zapletené až pri vyzdvihnutí v predajni? A čo ak si zákazník zakúpi tovar online, ale vráti ho nepoužitý a nechcený v kamennej predajni ? Je vhodné aby táto čiastka bola odpočítaná z celkového obratu obchodníka? Ide o viacero otázok, ktoré nemajú jednoznačnú odpoveď.
Showroomy či predajne?
Aj niektorí maloobchodníci na Slovensku používajú kamenné predajne ako showroomy pre svoje e-shopy. Klasické a online predaje sú totiž od seba stále závislejšie. V USA sa napríklad online obchod rozvinul do takej miery, že 10% celkových maloobchodných predajov je zrealizovaných výhradne online, 55% všetkých predajov predstavuje kombináciu online nákupu a vyzdvihnutia tovaru v kamennej predajni. To následne komplikuje definovanie, ktorá fáza nákupného procesu sa dá pričleniť k predaju v kamennej predajni na rozdiel od „čistého" online nákupu kde je to zrejmé. „Pochopenie súhry medzi kamennými predajňami a online nakupovaním je stále dôležitejšie a pre prenajímateľov, ktorí účtujú nájomné z obratu," hovorí Damian Harrington, regionálny riaditeľ výskumu pre východnú Európu Colliers International. Ako ďalej hovorí, v súčasnej dobe neexistuje žiadne konzistentné sledovanie, ani právne predpisy týkajúce sa tovaru zakúpeného online, alebo vyzdvihnutého či vráteného v/ do predajne za účelom výpočtu nájomného z obratu. „Je viac než isté, že hlavní európski prenajímatelia v súčasnosti intenzívne skúmajú, ako zvládnuť potencionálny dopad multikanálového nakupovania na ich nájomné a nájomné podmienky," dodáva D. Harrington .
Kliknúť a odobrať
„Je to ďalšia možnosť digitálneho obchodovania, ktoré zahŕňa obchody, búrajú hranice toho, čo je zahrnuté v obrate predajne. Rovnako ako nákupy, ktoré môžu byť vrátené do predajne. Pokiaľ však nie je pochopenie medzi obchodníkmi a majiteľmi obchodných centier, čo je spravodlivé a vhodné zahrnúť do nájomného z obratu, potom pravdepodobne prenajímatelia budú klásť väčší dôraz na nájomný základ, ktorý sa bude vyvíjať od obratu danej predajne," uvádza Sean Bruiggs, riaditeľ maloobchodného oddelenia pre východnú Európu Colliers Interntional a dodáva: „Napriek tomu, že sa systém „Kliknúť a odobrať" stáva výrazne kľúčovým v maloobchodnom modeli, čím skôr bude toto riešenie dosiahnuté, tým lepšie to bude pre trh ako celok,"
Kam ďalej s nájomným
Stále relatívne nízky podiel on-line obchodu v Európe dokumentuje, že aj keď sa online obchodovanie stáva hlavným prúdom, mnohí obchodníci sú len na začiatku cesty integrácie nových operačných modelov a formátov do ich podnikania. Veľký rast sa prelial hlavne do multikanálového sektoru," hovorí D. Harrington a dodáva: „Väčšina súčasných európskych nájmov nie je štrukturovaná tak, aby zahŕňala aj online predaje. Nastavenie nájomného modelu v tejto podobe je preto dôležité. Je tak nevyhnutné, aby nájomné bolo vyberané na základe celkovej výkonnosti daného obchodníka. V konečnom dôsledku to pomôže chrániť a udržať pokračujúce budúce investície v odvetví maloobchodných nehnuteľnustí,"
Pripravil: dk
Zdroj: Colliers International, redakcia
Ilustračné foto: Shutterstock.com
