Sklady v strednej Európe zažívajú rozmach. Aký bude ďalší vývoj?
- Podrobnosti
- Uverejnené pondelok, 05. marec 2018
V roku 2017 sa vybudovalo v stredovýchodnej Európe najviac priemyselných plôch v histórii. Bolo ich viac než 3,7 mil. metrov štvorcových. Je to nárast o 68% oproti roku 2016 a nárast o 55% doterajšieho rekordu z roku 2007.
Celková plocha priemyselných priestorov v tomto regióne sa tým zväčšila o 17 %. Vyplýva to z aktuálneho prieskumu spoločnosti Cushman & Wakefield.
Rekordne vysoké hodnoty dosiahla aj priemerná obsadenosť, ktorá sa vyšplhala na 95,1%. Dopyt je tak väčší, ako kedykoľvek predtým a nové prírastky nemajú problém nájsť svojho nájomcu ešte pred, či v čase výstavby. V roku 2017 sa prenajalo historicky najviac priemyselných plôch v strednej a východnej Európe, celkovo 6,7 mil. m2, čo je o 1 mil. viac ako vlani.
"Napriek tomu, že sa v regióne stavia v nevídanej miere a stredoeurópsky región sa so svojím strmým tempom rastu blíži k svojmu maximu, zásadného zlomu sa neobávame. Rekordné hodnoty sa v mnohých ohľadoch blížia, či dokonca predbehli predkrízové roky, avšak klesá zásadný ukazovateľ a to neobsadenosť. Ponuka stretáva dopyt a v tomto smere je súčasný trh, aj napriek jeho zdanlivému prehriatiu, oveľa zdravší, "hovorí Ferdinand Hlobil, partner a vedúci tímu prenájmu priemyselných plôch v strednej a východnej Európe.
Prenájmy
Z celkových 6,7 mil. m2 prenajatých plôch pochádza viac než 4 mil. m2 z Poľska, najaktívnejšej krajiny z hľadiska transakcií. V Českej republike sa prenajalo 1,3 milióna m2, o približne 70 000 m2 menej ako v roku 2016. Z dlhodobého hľadiska je to však vysoké číslo, ktoré sa stabilne opakuje s malými rozdielmi od roku 2013. Maďarsko aj Rumunsko zaznamenali v počte m2 prenajatých plôch svoj rekord. V Maďarsku sa prenajalo 617 625 m2, o takmer 200 000 m2 viac ako v roku 2016. Na Slovensku sa prenajalo 283 529 m2.
„Celkové množstvo skladových plôch v Poľsku sa za posledný rok zvýšilo o 20%. Už piaty rok po sebe dosiahol dopyt po logistických priestoroch rekordnú úroveň, pričom objem transakcií za minulý rok prevýšil 4 mil. m2," uvádza Joanna Sinkiewicz, partnerka a vedúca tímu prenájmu priemyselných plôch v Poľsku.
Neobsadenosť
Podiel voľných plôch klesol na historickú úroveň 4,9%, a to napriek rekordnej výstavbe. Táto skutočnosť odráža dobrý stav stredoeurópskych ekonomík. Čím je totiž tento ukazovateľ nižší, tým sú na tom ekonomiky daných krajín lepšie.
Nová výstavba
Poľsko tak bolo suverénnym ťahúňom objemu novej výstavby. Jeho podiel na úrovni 2,3 mil. tvoril celých 63% z novo postavených 3,7 mil. m2. V Česku sa postavilo 662 000 m2 nových priemyselných plôch. Išlo o druhý najlepší výsledok v strednej Európe a druhý najlepší výsledok v českej histórii. Oproti roku 2016 je to o 162 000 m2 viac. Tesne sa prekvapivo umiestnilo Rumunsko, kde pribudlo takmer pol milióna novej priemyselnej výstavby. Ide o jednoznačný rekord, ktorý prevýšil rekord z roku 2016 o približne 100 000 m2. V Maďarsku a na Slovensku sa postavilo približne a zhodne, 120 000 m2 nových priemyselných plôch.
"Poľsko sa stalo jednoznačným víťazom z hľadiska využitia pokrízového ekonomického boomu. Po ňom najviac benefitovala Česká republika a Rumunsko. Maďarsko a Slovensko úplne nevyužil príležitosť z počiatku minulej dekády a obe krajiny opäť nabrali tempo v posledných dvoch rokoch," uvádza F. Hlobil.
Investície
Investície do priemyselných nehnuteľností predstavovali v roku 2017 výšku 2,2 mld €, 19% z celkového investičného objemu do komerčných nehnuteľností v strednej a východnej Európe.
„Dôkaz toho, že sa Slovensko postupne stáva jedným z logistickým a výrobných centier Európy, je aj obrovský záujem investičných fondov o kúpu priemyselných nehnuteľností na tomto území. Za rekordnú transakciu minulého roka v stredoeurópskom regióne bol označený predaj plne obsadeného logistického parku Prologis v Galante s výmerou 240 tis. metrov štvorcových čínskemu investorovi, spoločnosti CNIC Corporation Limited," hovorí Ján Rakovský, konzultant v tíme priemyselných nehnuteľností v Cushman & Wakefield na Slovensku.
Vyhliadky
Podľa spoločnosti Cushman & Wakefield bude rok 2018 opäť silný, či už z pohľadu novej výstavby, alebo aj kontinuálne silného dopytu. Stredná a východná Európa ťaží naďalej z nižších mzdových nákladov a výbornej polohy v rámci Európy. Zmeny v štruktúre retailu, teda ďalšia expanzia e-commerce, podporia rast dopytu po priemyselných nehnuteľnostiach. Developeri tak budú kontinuálne stavať ďalej vo veľkým objemoch.
Konkrétne v Česku rozvoju trhu napomáha aj otvorenie nových lokalít a to predovšetkým v severných Čechách, menovite lokalít Cheb, Chomutov, Teplice, a pozdĺž diaľnice D8. Všetky tieto lokality ťažia z napojenia a blízkosti Nemecka. V Poľsku patrí medzi hlavné motory pre rok 2018 výrazný rast HDP o 3,8%, ďalšie investície do infraštruktúry a už spomenutý globálny trend expandujúceho elektronického obchodovania. Nové projekty sa budú objavovať nielen na hlavných trhoch ako je Varšava, Horné Sliezsko či centrálnej Poľsko, ale aj v mestách strednej veľkosti, kde sú dostupnejšie pracovnej sily.
Aj napriek veľmi úspešnému obdobiu posledných rokov stredná Európa (vrátane Rumunska) síce nepredstihla Nemecko v celkových metroch moderných priemyselných plôch, ale vzhľadom k veľmi nízkej neprenajatosti a silnému dopytu zo strany nájomcov je stále badateľný veľký potenciál ďalšieho rastu v celom regióne.
Najvýznamnejšie transakcie za rok 2017:
Slovensko:
Park- Log Center Nové Mesto nad Váhom, Hellsa Slovakia Front Lightning, 5,000 m2
Poľsko:
Panattoni; Park: Panattoni Park Stryków II; Sonoco, 18 300 m2
P3, P3 Piotrków, FM Logistic NIVEA, 18 200 m2
MLP Group, Park: MLP Pruszków II, Avery Dennison, 13 300 m2
Česká republika:
Panattoni, Panattoni Park Plzeň West, Sony DADC, 25 000 m2
Prologis, Prologis Park Prague Rudná, VAFO, 23,710 m2
CTP, CTPark Teplice, PRO:DIRECT, 12 502 m2
CTP, CTPark Brno, FEI, 12,146 m2
Maďarsko:
Prologis, Prologis Park Budapest – Gyál, dôverný klient, 23,000 m2
Zdroj: Cushman & Wakefield, redakcia
Ilustračné foto: redakcia
