CBRE: Návštevnosť nákupných centier je stabilná, tržby maloobchodníkov vlani rástli

Realitno-poradenská spoločnosť CBRE analyzovala opäť situáciu v slovenských nákupných centrách. Výsledkom je správa Shopping Centre Index 2018, ktorá prináša zaujímavý a najmä detailný pohľad do sveta nákupných centier na Slovensku.

 

malavia v

 

Správa je výsledkom analýzy 13 regionálnych nákupných centier zo 6 krajských a 4 okresných miest Slovenska. Vyhodnotených bolo viac ako 1000 maloobchodných zmlúv. Celková výmera zahrnutých centier predstavovala viac ako 217 000 m2 modernej nákupnej plochy.


Centrá boli rozdelené na menšie (od 5-20 tisíc m2) a stredne veľké (20-40 tisíc m2). Nad 40 tisíc m2 by už išlo o väčšie obchodné centrá, spadali by sem obchodné centrá v Bratislave. Tie však zahrnuté do prieskumu ani tentokrát neboli.

 

Oproti minuloročným prieskumom boli rozšírené kategórie nájomcov podľa ponúkaného sortimentu, z doterajších 6 na 10 kategórií a 36 podkategórií. Do prieskumu neboli zahrnuté supermarkety, hypermarkety, bowlingy ani kiná, v prieskume sa nezohľadňovali herne ani kasína. Obmedzená dostupnosť údajov o dosahovanej výkonnosti týchto jednotiek by totiž mohla skresľovať celkové výsledky prieskumu.


Aký je výsledok skúmania? Návštevnosť nákupných centier zostala podľa tohto štvrtého vydania Shopping Centre Index stabilná, zákazníci míňali viac a tržby obchodníkov rástli. Nájomné v prevádzkach rástlo len mierne.

 

Dominuje móda


Z pohľadu veľkostných kategórií majú najvýznamnejšie zastúpenie v regionálnych obchodných centrách na Slovensku obchodné prevádzky s výmerou 200 až 499 m2.


V medziročnom porovnaní je rozdelenie nákupnej plochy v nákupných centrách podľa jednotlivých kategórií nájomcov stabilné. Viac ako tretinu (35 %) všetkých maloobchodných predajní tvorí v dnešných nákupných centrách sortiment oblečenia a bielizne (Fashion).


„Tieto koncepty zároveň prešli za posledné roky najvýraznejším vývojom. Rozloha predajní v tomto segmente niekoľkonásobne narástla, značky, ktoré začínali na ploche 300-400 m² dnes už často fungujú na ploche s rozlohou niekedy až 1600 m²,“ uvádza špecialista CBRE Matúš Furman. Dôvodom je podľa jeho slov konkurenčný boj a zaužívané pravidlo "Kto je väčší, ten vyhráva". S rastúcou výmerou jednotiek hlavných nájomcov je spojená optimalizácia počtu jednotiek v danom meste a to zvyšuje tlak na prenajímateľov.


Druhou najväčšou kategóriou sú predajne z oblasti špecializovaného obchodu (Speciality Retail), patrí jej podiel 16 %. Sem patria kníhkupectvá, drogérie, parfumérie, lekárne, darčekové predajne, hračkárstva, či príslušenstvo k mobilným telefónom a pod..


Vývoj návštevnosti


Počet návštevníkov v jednotlivých nákupných centrách bol podľa výsledkov Shopping Centre Index 2018 prevažne stabilný. Je zrejmé a vyplýva to z prieskumu, že nákupné centrá už nie sú schopné pritiahnuť k sebe viac zákazníkov. Môže to však brzdiť ich potenciálny rast v budúcnosti.


„Návštevnosť regionálnych centier je stabilná, ľudia ich navštevujú len o niečo viac. Predpokladalo sa, že návštevnosť bude ovplyvnená zákonnou povinnosťou mať zatvorené počas štátnych sviatkov. Nestalo sa tak, výrazné výkyvy sme v tomto smere nezaznamenali,“ uvádza M. Furman.


Silný koniec roka


Nákupné centrá, ktoré boli zahrnuté do prieskumu, navštívilo celkom takmer 57 miliónov zákazníkov. „V priemere je to 13 000 návštevníkov na centrum. Vzorka nie je homogénna, sú centrá, ktoré sú na tom lepšie a naopak tie, ktorým sa darí horšie,“ uvádza M. Furman a dodáva: „Ľudia centrá nielen viac navštevujú, ale v nich aj míňajú. Dôkazom tohto je rast nákupného košíka, čo je pri stabilnej resp. zvyšujúcej sa návštevnosti centier pozitívnym signálom.“


Veľkosť nákupného košíka medziročne vzrástla podľa zistení CBRE o 5,8 %. Obrat na 1 000 zákazníkov v roku 2016 predstavoval 6 488 €, v roku 2017 to bolo 6 862 €.


Pre upresnenie, výška nákupného košíka vychádza z celkovej návštevnosti nákupných centier, nezohľadňuje skutočnú priemernú hodnotu nákupu platiacich zákazníkov. Týmto ukazovateľom sleduje CBRE zmeny v nákupných trendoch návštevníkov a nezameriava sa na skutočné výšky minutých prostriedkov zákazníkmi.


Počty návštevníkov nákupných centier sú v priebehu roka relatívne stabilné. V prvých deviatich mesiacoch neprišlo, podľa tejto správy, k viditeľnému nárastu alebo úbytku počtu zákazníkov (najvýraznejší výkyv v tomto období tvoria mesiace marec a apríl ovplyvnené Veľkou nocou). Nárast je vždy zaznamenaný až ku koncu roka, súvisí to s blížiacimi sa Vianocami. Návštevnosť konkrétne narastá o 10 % až 20 %, v pomere k celoročnému priemeru počtu návštevníkov.


Nákupné centrá v regiónoch sa musia vysporiadať v poslednej dobe aj s pokračujúcim rozmachom menších retail parkov (rad susediacich jednotiek so samostatnými vstupmi priamo z parkoviska), ktoré začínajú vznikať už aj v obciach s 5-tisíc obyvateľmi. To výrazne zmenšuje spádovú oblasť centier a frekvenciu ich návštev.


Vplyv mileniálov


To, že sú zákazníci ochotní míňať viac peňazí je pre maloobchodníkov dobrou správou. „Kýpyschopnosť sa aj podľa tohto prieskumu na Slovensku zlepšuje, posilňuje“, hovorí Peter Pohanka, riaditeľ oddelenia prenájmu maloobchodných priestorov v CBRE. Poukazuje aj na nástup novej generácie zákazníkov, ktorou sú mileniáli. Predajcovia musia tejto skupine ľudí už dnes prispôsobovať svoje predajné stratégie. Inak hrozí, že o nich prídu.


„Ide o skupinu zákazníkov, ktorá nemá problém so zdieľaním svojho súkromia, ale ich sústredenie sa vzhľadom na časté marketingové ponuky postupne znížilo na 8 sekúnd. Sú to ľudia zvyknutí na digitálny vek. Vyznačujú sa nízkou lojalitou k značkám, nemajú vysoký finančný príjem, skôr príležitostný. Ďalšou nezanedbateľnou cieľovou skupinou je generácia X, ktorou sú mladí profesionáli, pracujúci prevažne v znalostnej ekonomike. Majú vyšší príjem, aj vyššiu lojalitu voči značkám. Sú viac zameraní na digitálny aspekt predaja a rodinnú sféru,“ uvádza P. Pohanka. Treťou zaujímavou kategóriou je formujúca sa stredná vrstva. Jej predstavitelia si potrpia najviac na značkové produkty, kvalitnú gastronómiu a zdravší životný štýl.


Nájomné sa zvýšilo len mierne


Úroveň nájomného narástla v monitorovaných regionálnych obchodných centrách na Slovensku v roku 2017 podľa tohto prieskumu len o 0,6 %. Tento nárast zohľadňuje indexáciu nájomných zmlúv a zmenu nájomných podmienok po renegociácii novej zmluvy alebo pri premiestnení predajne.


„Nárast nájomného o viac ako pol percenta je výsledkom priemeru dvoch protichodných trendov. V prémiových obchodných centrách s modernou architektúrou a vysokým zákazníckym komfortom bol zaznamenaný nárast priemerného nájomného vo výške 4-6 %. Naopak, v starších nákupných centrách, v ktorých štandard už nezodpovedá najmodernejším trendom a očakávaniam návštevníkov, bola výška nájmov stabilná alebo dokonca výraznejšie klesla,“ vysvetľuje P. Pohanka.


Najrýchlejšie rástlo nájomné pri stredne veľkých jednotkách s veľkosťou 50 - 99 a 100 - 199 m2. Tu bol zaznamenaný priemerný nárast nájomného až o 5, 3%. „Najvýraznejší pokles, presahujúci 7 %, bol zistený pri veľkých obchodných jednotkách nad 1 000 m2. Do istej miery to bolo aj z dôvodu odchodu maloobchodného reťazca Marks & Spencer zo slovenského trhu. Práve prevádzky tohto reťazca totiž platili nadpriemerné nájomné,“ uvádza P. Pohanka.


Z pohľadu kategórií nájomcov bol najvýraznejší nárast nájomného zaznamenaný v kategórii Doplnky (Accessories), ktoré sú umiestnené prevažne v nájomných jednotkách s veľkosťou plochy 100 až 499 m2. Druhý najvýraznejší nárast bol zaznamenaný v kategóriách Elektronika (Electronics) a to konkrétne o 4,6 % a v kategórii Jedlo a nápoje (Food & Bever¬age) o 3,6 %.Zaujímavosťou je, že nárast nájomného bol najnižší v kategórii Šport.


Od čoho závisí výška obratu?


V posudzovaných nákupných centrách vzrástol priemerný obrat v roku 2017 na úroveň 2 330 €/m2. Je to medziročný nárast o 5 %. Tento trend reflektuje rast kúpyschopnosti slovenských domácností v kontexte klesajúcej nezamestnanosti.
Výkonnosť jednotlivých nákupných centier je na jednej strane ovplyvnená makroekonomickou situáciou v regióne a na strane druhej konkurenčným bojom o zákazníka. Výkon jednotlivých posudzovaných nákupných centier však bol značne rozdielny.

 

Najlepšie nákupné centrá dokázali zvýšiť svoje obraty o takmer 6 %. Tie, ktoré nedokázali zareagovať na zmeny v zákazníckom správaní a nové trendy v maloobchode naopak čelili niekoľkopercentnému prepadu obratov. V priemere obraty v slovenských nákupných centrách medziročne vzrástli o 5 %.


Záujem o šport a gastro


Najvýraznejší nárast tržieb bol nameraný v kategórii športových potrieb (Sports), a to o 17 %, čo súvisí s rastúcou orientáciou našincov na zdravší životný štýl a v segmente Food & Beverage o 10 %, najmä v reštauráciách. Zanedbateľný však nie je ani nárast špeciálnych potravinárskych prevádzok (Groceries) o 3%..


Výrazné oživenie rezidenčného realitného trhu prináša svoje ovocie aj pre predajcov v kategórii Domácnosť a nábytok (Household & Furniture). Majitelia bytov minuli na zariadenie svojich nových príbytkov o vyše 7 % viac oproti minulému roku.


„Aj tento rast súvisí s našim ekonomickým vývojom. Evidujeme, že veľká časť maloobchodnej spotreby sa presúva do tejto oblasti. Súčasní Slováci chcú svoje peniaze skôr investovať ako spotrebovať. Je to trend, ktorý viac vnímame v posledných troch rokoch,“ uvádza P. Pohanka.


Ako ďalej hovorí, viditeľný je aj nárast výmery predajní s prémiovým segmentom, čo je zasa dôkazom toho, že pribúdajú zákazníci, ktorí si na tento tovar viac potrpia.


Z pohľadu veľkostných kategórií bol najvýraznejší nárast obratov zaznamenaný v kategórii predajní s rozlohou 100 - 199 m2. Paradoxne najvýraznejší pokles bol zaznamenaný v najmenšej veľkostnej kategórii, ktorá zahŕňa nájomné jednotky s plochou do 49 m2.


„Je to zrejme aj tým, že čím ďalej, tým viac veľkoplošných predajní zabezpečuje aj služby, ktoré prv ponúkali menšie predajne. Citeľný je aj silný vplyv internetu. Internetový predaj šperkov, hodiniek, rôznych doplnkov je dnes úplne bežný, predtým bol tento sortiment ponúkaný hlavne v menších predajniach. Pokles sa týka aj niektorých služieb, rovnako je to spôsobené tým, že mnohé už ľudia viac vyhľadávajú na internete,“ uvádza P. Pohanka.


Slovensko verzus Česko


Tak ako na Slovensku, tak aj v Česku bol zaznamenaný pozitívny nárast dosahovaných priemerných obratov maloobchodníkov. Českí obchodníci si prilepšili o 8,6 %, zatiaľ čo ich slovenskí kolegovia o takmer 5 %.
Nárast výšky nájomného bol badateľnejší u našich západných susedov. Na rozdiel od Slovenska (0,6 %) tam nájomné rástlo o viac ako 5 %. Dôvodom bola jeho stagnácia v predchádzajúcich rokoch, ktorá skončila práve vlani, čo spôsobilo kumulatívny nárast cien nájomného v ČR.


Ak by sme porovnali návštevnosť nákupných centier, v ČR sa zvýšila medziročne v priemere o 0,9 %. „Vo vyjadrení počtu zákazníkov na posudzovanú nákupnú plochu sú však na tom lepšie slovenské nákupné centrá. V roku 2017 bola priemerná návštevnosť na Slovensku 260 zákazníkov na m2, zatiaľ čo v Čechách tento indikátor dosiahol úroveň 167 návštevníkov na m2,“ uzatvára P. Pohanka.

 

Pripravil: dk
Zdroj: Shopping Centre Index 2018
Ilustračné foto: redakcia

facebook-ikonagoogle-plus-ikonatwiter-ikonayoutube-ikona



Video

RETAIL INNOVATIONS conference 2018


PARTNERSKÉ MÉDIÁ

 

Retail News CZ

Packaging Herald

Fashion Retail


banner kniha co nemame neprodame