Do regionálnych obchodných centier prišlo viac ľudí

CBRE analyzaAž 63 miliónov zákazníkov vlani navštívilo štrnásť regionálnych obchodných centier v deviatich regionálnych mestách Slovenska. V porovnaní s predchádzajúcim rokom je to nárast o pol milióna zákazníkov.


Vyplýva to z analýzy, ktorú každoročne pripravuje spoločnosť CBRE Slovensko pod názvom Shopping Centre Index (SCI). Tá ukazuje ako sa darilo regionálnym nákupným centrám v rokoch 2015 a 2016.


Posledný prieskum CBRE potvrdil, že zákazníci sú vzhľadom na rastúcu priemernú mzdu ochotní míňať viac. Podľa Petra Pohanku, riaditeľa oddelenia prenájmu maloobchodných priestorov v CBRE Slovensko to dokumentuje nárast tržieb na zákazníka o 3,1 % oproti predchádzajúcemu roku.


„Zvýšené obraty, ako aj ceny nájomného dávajú optimistickú predpoveď pre celkový trh. Ten dokazuje, že hospodársky rast sa premieta do zvýšených spotrebiteľských výdavkov,“ uvádza P. Pohanka.

 

Tradične silný koniec roka


Najsilnejším mesiacom bol pokiaľ ide o návštevnosť v monitorovanom období už tradične december. Návštevnosť v predvianočnom období vlani narástla o 10 percent. Nižšia návštevnosť v monitorovaných regionálnych obchodných centrách bola naopak zaznamenaná počas prvých ôsmych mesiacov roka 2016. Pri posudzovaní návštevnosti je podľa autorov SCI potrebné vziať do úvahy aj dynamiku rozvoja nových nákupných centier.


„V minuloročnom SCI sme zaznamenali pozitívny nárast návštevnosti. Môžeme tak konštatovať zastavenie negatívneho trendu z posledných rokov. V celkovom hodnotení sme zohľadnili aj prírastok v podobe nových obchodných centier, ktorý bol v rokoch 2015-2016 výrazný. Len počas roka 2015 predstavoval nárast nových plôch k existujúcim na úrovni takmer 12%, celkovo išlo o 88 000 m2. Mnohé z centier boli otvárané koncom roku 2015, ako napríklad City Aréna Trnava, Fórum v Poprade, Galéria v Lučenci a pod. V roku 2016 bolo otvorených ďalších približne 53 000 m2 maloobchodných plôch,“ uvádza Drahomíra Englišová, riaditeľka oddelenia správy komerčných nehnuteľností CBRE Slovensko.

 

Vplyv sezónnosti


Sezónne výkyvy pokiaľ ide o návštevnosť centier sú viac menej prirodzené. „Pri jednotlivých obchodných centrách vnímame dokonca aj reakciu na dané sezóny či ročné obdobia - aké bolo leto, aká zima a pod. V roku 2016 bolo napríklad horúce leto, preto počas prázdnin prišlo k poklesu návštevnosti. Inak je to v období na konci roka, ktoré je štandardne ovplyvnené predvianočnými nákupmi. Návštevnosť je v tomto období približne o 10 percent vyššia než v ostatných mesiacoch roka. V roku 2016 bola navyše návštevnosť ovplyvnená aj silnejšou zimou, kedy zákazníci uprednostnili komfortné nakupovanie v obchodných centrách,“ uvádza D. Englišová.

 

Je tu aj ďalšie špecifikum. Keďže vzdialenosti medzi jednotlivými mestami na Slovensku nie sú veľké, rozvoj nákupných možností v jednom sídle môže mať zásadný a často negatívny vplyv na návštevnosť nákupného strediska v susednom sídle.

 

„Zákazník v regiónoch je zvyknutý cestovať. Je preňho bežné obetovať 30-40 minút na cestovanie za nakupovaním. Slováci pritom nenakupovali v hodnotenom období len v nových obchodných centrách, vrátili sa aj do tých, ktoré sú už zabehnuté,“ dodáva D. Englišová.

 

Vyššie nájomné


Cenová hladina nájomného sa v roku 2016 podľa prieskumu SCI zvýšila o 2 %. Zvýšená cena nájomného bola spôsobená prehodnocovaním jeho výšky pri predlžovaní nájomných zmlúv, a to najmä z dôvodu nárastu príjmov obchodníkov.


Najvyššie základné nájomné dosahujú obchodné priestory v kategórii KOMFORT, ktorá zahŕňa darčekové obchody, kvetinárstva, trafiky a tiež kategória SLUŽBY. Tieto obchodné jednotky zvyčajne obsadzujú plochu menšiu ako 50 m². Situované sú v najlepších častiach nákupných centier, čo je tiež dôvodom ich vyšších cien prenájmu.

 

Rastúci obrat


Úspešnosť jednotlivých nákupných centier je ovplyvňovaná makroekonomickou situáciou v regióne ako aj silou konkurencie. Priemerný obrat sa v r. 2016 pohyboval na úrovni 2 182 €/m², čo v porovnaní s rokom 2015 predstavuje nárast o 5,6 % (2 067 €/m²). V medziročnom porovnaní obrat narástol viac ako dvojnásobne, keďže rok predtým predstavoval 2,4 %. Zvýšenie obratu bolo zaznamenané aj napriek otvoreniu nových obchodných centier v niektorých regionálnych mestách, ktoré spôsobili vyššiu nasýtenosť trhu.


Najvýkonnejšie nákupné centrá boli v priebehu roka 2016 schopné zvýšiť svoj obrat na meter štvorcový o viac ako 10 %, teda na viac ako 2 600 € na m². Pribúdanie nových nákupných centier, a teda silnejúca konkurencia vyvíjajú tlak na existujúce obchodné centrá, ktoré musia byť aktívnejšie, aby posilnili svoju pozíciu na trhu. Nárast konkurencie spôsobuje riedenie dopytu tak na strane nájomcov, ako aj na strane návštevníkov pri rozhodovaní sa, do ktorého nákupného centra pôjdu, uvádza sa v prieskume SCI.


Koncepty orientované na zdravie


„Rozdielna úspešnosť regionálnych nákupných centier ukazuje, že nielen pozitívny ekonomický vývoj v regióne, či ich lokalita, ale aj neustála starostlivosť o nájomcov a aktívny prístup správcu k manažmentu centra hrajú dôležitú úlohu pri tvorbe ich úspechu,“ hovorí D. Englišová. Výnosy obchodných jednotiek v SC narástli vo všetkých kategóriách tovarov a všetkých veľkostných kategóriách.


Relatívne najväčší nárast obratu bol zaznamenaný v kategórii GASTRO. Medziročný nárast tu predstavoval viac ako 9 %. Trendom v oblasti stravovania je najmä kvalita (zdravý životný štýl) a zážitok, ktoré zákazníci uprednostňujú pred obyčajným uspokojením základných potrieb.


„Zákazníci sú ochotní platiť viac za vyššiu kvalitu alebo lepší zážitok, príkladom čoho je pretrvávajúci rozmach prémiových potravinárskych a gastro konceptov zameraných na zdravý životný štýl,“ konštatuje Matúš Furman, associate director CBRE Slovensko.


V celkových číslach, tržby vlani narástli najmä v kategórii KOMFORT, kde sa obchodníkom podarilo medziročne zvýšiť tržby o 293/€/m². V tejto kategórii boli dosahované najvyššie tržby vôbec – viac ako 4 200 €/m².
Priemerný nárast obratu v obchodných jednotkách menších ako 50 m² narástol o 400 €/m², čo je výrazne nad priemerným nárastom 100 €/m² v celkovom hodnotení. Za povšimnutie stojí fakt, že nárast obratu v segmente KOMFORT signalizuje rastúcu spotrebiteľskú preferenciu pre luxusný a zároveň nie nevyhnutný tovar. Súvisí to so súčasným stavom makroekonomického cyklu, ktorý charakterizuje vysoký rast HDP a zvýšená spotreba.

 

Situácia v Česku


Obchodné centrá majú u našich susedov dlhšiu históriu než na Slovensku, trh je vyspelejší ale je tu niekoľko rozdielnych ekonomických charakteristík. „Ak sa pozrieme na kategóriu nájomné, zistíme že medziročný nárast nájomného predstavoval v Česku len pol percenta, zatiaľ čo na Slovensku dve percentá. Medziročný nárast obratu bol na úrovni 7,7% v Česku, na Slovensku len 5,6%,“ uvádza P. Pohanka. Hoci na prvý pohľad si tieto čísla odporujú, treba ich ako dodáva vnímať v kontexte predchádzajúcich rokov, kedy bol nárast nájomného potláčaný.


„Regionálne obchodné centrá v Česku sa v poslednej dobe viac pasujú s problémom nasýtenosti lokalít. Na Slovensku ešte regionálne mestá nasýtené nie sú čo je samozrejme zaujímavou príležitosťou. Pokiaľ ide o návštevnosť, v Česku rovnako vidíme pozitívny trend. V posledných rokoch síce český zákazník chodil do obchodných centier menej, ale vzhľadom na aktuálny ekonomický vývoj prehodnocuje svoje návyky a obchodné centrá navštevuje čoraz častejšie,“ dodáva P. Pohanka.

 

SCICZ

 

 

Zahrnie prieskum aj Bratislavu?


„Nástroj SCI sme prvý krát predstavili v roku 2014. Našim zámerom bolo uskutočniť monitoring výkonnosti obchodných centier a vytvoriť detailnejší obraz o tom, ako typické regionálne nákupné centrum funguje. Základné charakteristiky, ktoré skúmame pri vyhodnocovaní obchodných centier sú štyri - návštevnosť, výška obratov, nájomné a nákupný košík,“ hovorí P. Pohanka. Prieskum sa podľa jeho slov stretáva s pozitívnym ohlasom aj u prenajímateľov, tí sa doň aj aktívne zapájajú.


„Nástroj nám umožňuje do hĺbky spoznať, ako sa obchodnému centru darí. Prináša identifikáciu najdôležitejších trendov a odhalenie významných zmien v zákazníckom správaní. Výsledky môžeme porovnávať v rámci Slovenska alebo s inými krajinami kde sa prieskum uskutočňuje. Portfólio analyzovaných centier sa postupe rozrastá, najnovšie pribudlo k doterajším plochám 100 000 m2. Celkový počet zapojených obchodných centier je v súčasnosti 14. Monitorujeme tak 248 tisíc m² prenajímanej obchodnej plochy a viac ako 940 obchodných jednotiek,“ spresňuje P. Pohanka. Zaujímavé by bolo aj porovnanie kondície jednotlivých obchodných centier v Bratislave. „Tieto obchodné centrá majú úplne iné charakteristiky, dynamiku a vývoj. Ich výkonnosť je výrazne od tých v regiónoch odlišná, ale analýza by zrejme bola mimoriadne zaujímavá. Našou ambíciou je preto vytvoriť samostatný SIC aj pre Bratislavu. Predpokladáme, že by to mohlo byť už onedlho,“ dodáva P. Pohanka.

 

ZÁKLADNÉ CHARAKTERISTIKY SCI


14 obchodných centier v 9 regionálnych mestách


248 tisíc m² prenajímanej obchodnej plochy


Viac ako 940 obchodných jednotiek


Návštevnosť – viac ako 63 miliónov zákazníkov za rok


*Do prieskumu neboli zaradené supermarkety a hypermarkety, bowlingové dráhy, kiná a herne.

 

scisk

 

KATEGÓRIE NÁJOMCOV


KOMFORT – 6 % (parfumérie, šperky, trafiky, obchody pre zvieratá, kvetinárstva)


MÓDA – 49 % (značkové obchody s oblečením a obuv)


GASTRO – 10 % (fast food, kaviarne, zmrzlina, ovocné šťavy)


BÝVANIE – 10 % (spotrebná elektronika, domáce spotrebiče, kuchyne, domáce textílie)


SLUŽBY – 10 % (lekárne, cestovné kancelárie, optiky, čistiarne)


ŠPECIÁLNE – 16 % (hračky, kníhkupectvá, šport, voľný čas)

 

Pripravil: dk
Zdroj a infografika: CBREE Slovensko, redakcia
Ilustračné foto: Shutterstock.com