Rastúci e-commerce otvára obrovské príležitosti
- Podrobnosti
- Uverejnené utorok, 18. august 2015
Hovorí v rozhovore pre RETAIL magazin.sk Peter Jánoši, riaditeľ spoločnosti P3 pre Slovensko. Spoločnosť je vlastníkom, developerom a správcom viacerých európskych logistických nehnuteľností.
Trh logistických nehnuteľností prešil na Slovensku za posledné roky dynamickým vývojom. Ako vnímate túto skutočnosť? Ktoré regióny u nás patria, pokiaľ ide o záujem logistických firiem, k najviac žiadaným?
P.Jánoši: Aktuálna neobsadenosť na Slovensku sa pohybuje medzi 5 až 6 percentami. Na porovnanie v Česku a Poľsku je to asi 7 percent. Z nášho pohľadu je „zdravou mierou neobsadenosti" úroveň približne 5 až 10 percent. Priestor pre ďalší rast tu ešte určite je, pretože Slovensko má výbornú polohu v rámci strednej a východnej Európy. Najsilnejšou oblasťou je naďalej Bratislava s okolím. Je to dané nielen vysokou koncentráciou priemyslu, ale aj jej polohou v rámci celého regiónu strednej a východnej Európy. Nám sa v P3 podarilo vybudovať centrálne sklady pre firmy ako sú Möbelix, Whirpool alebo Ingram Micro. Tieto spoločnosti momentálne obsluhujú zo Slovenska celý región CEE. Predpokladáme, že v budúcnosti by takýchto investorov mohlo byť podstatne viac. Vidíme v tom obrovský potenciál a príležitosť posilniť pozíciu Slovenska v strednej a východnej Európe. Zaujímavý potenciál majú pritom aj ďalšie regióny, napríklad Žilina, Martin a Košice. Tam v súčasnosti mieria viaceré logistické firmy vďaka dynamickému nárastu obchodovania prostredníctvom internetu a teda aj nárastu objemu balíkových prepráv.
Aké sú aktuálne trendy v oblasti priemyselných a logistických nehnuteľností?
P.Jánoši: Najpodstatnejšie je postupné oživovanie trhu po stagnácii v minulých rokoch. Postupne sa u nás na Slovensku, development priemyselných nehnuteľností približuje k podobnému tempu výstavby, aký tu bol medzi rokmi 2005 a 2009. Podľa môjho odhadu by sa tento rok mohlo postaviť aspoň 150 000 metrov štvorcových priemyselných nehnuteľností. Tempom rastu by tak Slovensko malo dobehnúť Česko i Poľsko, ale toto porovnanie je samozrejme nutné vnímať v závislosti na veľkosti každej krajiny. Trendy v developmente priemyselných budov však ovplyvňujú hlavne zmeny na trhu a celospoločenské zmeny vôbec. Napríklad zmeny v nákupnom správaní spotrebiteľov, teda predovšetkým raketový nárast predaja cez internet. Tieto priniesli do developmentu nové XXL huby pre e-shopy a naštartovali aj rýchly rozvoj balíkových prepravcov a tým aj rast logistických a skladových kapacít. Podľa môjho názoru bude tento trend ešte niekoľko rokov pokračovať. V budúcnosti možno očakávať aj väčšiu automatizáciu skladov, do hál sa bude inštalovať stále viac a viac technológií, ako sú automatizované vychystávacie či skenovacie systémy. Napríklad náš projekt pre spoločnosť DHL Express – distribučný húb pre celý región, ktorý sme realizovali na bratislavskom letisku už zahŕňa najmodernejšie sortovacie zariadenia vybavené laserovými systémami automaticky zaznamenávajúcimi odkiaľ balík je a kam mieri.
Požiadavky zákazníkov na logistické prevádzky sa za posledné roky zmenili. V čom spočívajú najzásadnejšie zmeny?
P.Jánoši: Trh sa posunul smerom k výstavbe na kľúč – tzv. BTS (Build-To-Suit). Pre výstavbu na mieru do prenájmu, ktorá bude presne reflektovať špecifické požiadavky a potreby klienta, je samozrejme dôležité môcť investorom ponúknuť väčšie množstvo lokalít a poskytnúť im riešenia šité na mieru podľa ich požiadaviek. Ak má firma záujem o západné Slovensko pre jeho dobrú infraštruktúru alebo uvažuje o regionálnej lokalite, kde je dostupná a kvalifikovaná pracovná sila – tak či tak, dostupnosť, vybavenosť pozemkov a jednoduchý proces prípravy pozemkov k výstavbe sú silným faktorom úspechu. Čo sa týka konkrétnych požiadaviek klientov na parametre budov, veľkú úlohu hrajú budúce prevádzkové náklady budovy. Kríza totiž zasiahla takmer všetky odvetvia podnikania, firmy boli nútené optimalizovať náklady, a tak sa dnes o budúcich prevádzkových nákladoch hál hovorí hneď pri začiatku nového projektu. To so sebou prináša nové technické štandardy – pre automotive, ktorý je na Slovensku veľmi silným odvetvím, je to napríklad bočné nakladanie a väčšie rampy (takzvané jumbo mostíky, kde je možné odbaviť väčšie aj menšie autá), v ostatných segmentoch sú stále častejšie požiadavky na vyššiu nosnosť podláh a svetlú výšku hál, do bežného štandardu sa dostávajú aj kombinované brány a špičkové izolačné materiály alebo iné opatrenia umožňujúce úsporu napríklad pri energiách.
Spomínate rozvoj e-commerce, ktorý výrazne dynamizuje napredovanie logistického odvetvia aj na Slovensku. Zvyšujú sa v tejto súvislosti požiadavky na zariadenia skladov, prípadne na poskytovanie ďalšej pridanej hodnoty?
P.Jánoši: E-commerce kompletne a výrazne mení logistickú mapu a dodávateľský reťazec. Podporuje činnosť špedičných a kuriérskych služieb, ktoré potom v reakcii na to zvyšujú svoje skladové kapacity a približujú ich cieľovým zákazníkom. My v P3 máme za sebou niekoľko projektov, napríklad v Žiline alebo pri Bratislave. Popularita on-line nákupov tiež do istej miery obohacuje priemyselné parky o ďalšiu funkciu. Mnohí nájomcovia z oblasti retailu tam zavádzajú výdajné miesta či show roomy. Na Slovensku tento trend zatiaľ nie je taký výrazný, ale myslím, že ho v budúcnosti môžeme očakávať.
Môžete identifikovať ďalšie špecifickejšie smerovania modernej logistiky?
P.Jánoši: Dlhodobo je hnacím motorom v segmente logistiky snaha čo najviac celý proces urýchliť – dostať tovar čo najrýchlejšie do výroby a následne čo najrýchlejšie k zákazníkovi. Prepracovávajú sa tak dodávateľské reťazce, čo sa dotýka aj samotných výrobných procesov. Menia sa spôsoby výroby, množstvo úkonov, ktoré ľudia robia na jednom mieste, v jednej hale. Všetko samozrejme súvisí s už spomínaným trendom automatizácie a vývojom nových technológií.
Rozdiely medzi regiónmi existujú aj pokiaľ ide o logistiku. V čom sa Slovensko líši od susedného Česka?
P.Jánoši: Pre Slovensko je typická koncentrácia logistických a priemyselných nehnuteľností v bratislavskom regióne. Je ich tu sústredených až 80 percent – je tu totiž veľmi silný sektor automobilového priemyslu i ďalších príbuzných odvetví a samozrejme silná kúpyschopnosť obyvateľstva regiónu hlavného mesta. Ostatné regióny a hlavne východ Slovenska ešte stále zaostávajú, hoci aj tam pozorujeme zlepšenie. Oproti tomu Česká republika má omnoho lepšiu regionálnu diverzifikáciu. V Česku má investor na výber minimálne z piatich aktívnych regiónov. Na Slovensku ešte stále chýba dostatok pozemkov pripravených v atraktívnych lokalitách pre rozvoj priemyselných zón a nie je tajomstvom, že rozvoj blokuje aj nedokončené diaľničné spojenie s východom krajiny. Musím však povedať, že sa objavujú prvé lastovičky – podarilo sa nám napríklad vybudovať haly v Žiline, ktorú považujeme perspektívne za veľmi atraktívny región. Istý progres vidíme aj v Košiciach, kde sa tiež začína stavať, avšak, ako som spomínal, stále tu sú prekážky v podobe nedostatočnej infraštruktúry a celkovej vybavenosti.
Ako sa v súčasnosti darí spoločnosti P3? Aké najväčšie transakcie má za sebou?
P.Jánoši: Máme za sebou pomerne rušný rok, počas ktorého spoločnosť P3 prešla obrovskými zmenami. Vďaka rozsiahlym akvizíciám sme takmer zdvojnásobili naše portfólio na existujúce 3 milióny metrov štvorcových. V 9 krajinách aktuálne spravujeme 143 logistických a priemyselných nehnuteľností a disponujeme pozemkami s rozlohou viac ako 1,3 milióna metrov štvorcových, ktoré sú určené pre ďalší rozvoj a výstavbu. Podarilo sa nám rozšíriť pozemky v Česku, Poľsku, Rumunsku, Srbsku alebo Taliansku. Je to enormný rast. Prvou významnou investíciou bola kúpa portfólia investičnej spoločnosti Tristan Capital Partners, vďaka ktorej sme sa v Česku stali majiteľmi 11 logistických parkov s 54 budovami. Zanedlho potom nasledovala akvizícia logistických areálov spoločnosti CA Immobilien v Poľsku a Rumunsku s celkovou plochou 467 000 metrov štvorcových a ďalších 165 hektárov pozemkov určených pre ďalšiu výstavbu. Zásluhou týchto transakcií sa spoločnosť P3 dostala medzi päticu najväčších poskytovateľov logistických a priemyselných nehnuteľností v Európe.
V uplynulom období ste realizovali aj niekoľko významných projektov. O čo presne išlo?
P.Jánoši: V Lozorne sme dokončili výstavbu skladového a distribučného centra pre spoločnosť Donaldson Filtration Solutions, súčasťou projektu bola aj čiastočná špekulatívna výstavba. V Žiline sme potom pre DHL Parcel Slovensko postavili na mieru nové distribučné centrum. V Poľsku sme dokončili halu pre spoločnosť Sofa.com, on-line predajca nábytku a zároveň tu staviame náš doposiaľ najväčší BTS projekt –ide o novu halu s rozlohou viac než 46 000 m2 pre spoločnosť IDL Logistics. V Prahe sme potom odovzdali nové logistické centrum a centrálny distribučný sklad spoločnosti Mountfield. A nakoniec v parku P3 Prague D8 sme rozširovali európske distribučné centrum pre spoločnosť VF Corporation o ďalších takmer 40 000 m2.
Dnes nie je problém postaviť na mieru akúkoľvek priemyselnú nehnuteľnosť. Aké typy projektov uprednostňujete?
P.Jánoši: V našich parkoch sú zastúpené rôzne druhy budov – od klasických logistických hál, cez retailové sklady až po datacentrá či ľahkú výrobu. Ako som už spomínal, trendom je výstavba na mieru do prenájmu, my v P3 však máme aj referencie pri stavbe do vlastníctva našich zákazníkov a vďaka oživeniu trhu čiastočne staviame aj špekulatívne. Našou konkurenčnou výhodou je to, že máme vlastné tímy, ktoré so zákazníkom na projekte pracujú úplne od začiatku. A pretože sme vlastníkom aj správcom našich parkov, staviame projekty s rozmyslom a staráme sa o nich ako dobrí hospodári.
Do ďalších období vstupujete s mnohými ambicióznymi plánmi a odhodlaním byť v tomto regióne ešte viac viditeľnejší. Aké ďalšie vízie má spoločnosť P3?
P.Jánoši: Dlhodobou stratégiou spoločnosti je posilňovať postavenie v ďalších lokalitách strednej a východnej Európy. Tento zámer sme prijali už v októbri roku 2013, kedy P3 kúpili spoločnosti TPG, popredná globálna súkromná investičná spoločnosť, a jej partner, spoločnosť Ivanhoé Cambridge. Naďalej chceme vyhľadávať vhodné lokality v regióne CEE a rozširovať tak možnosti, ktoré následne budeme môcť ponúknuť našim klientom. Samozrejmosťou je stratégia orientovaná na zákazníka, naďalej sa budeme sústrediť na skvalitňovanie starostlivosti o existujúcich i nových klientov. Náš servis je založený na hlbokom know-how, ktoré nám poskytujú naši kolegovia – odborníci z asset a property managementu.
Zrejme každá oblasť bojuje s prekážkami rôzneho charakteru, ktoré komplikujú jej napredovanie. Oblasť logistiky pravdepodobne nie je výnimkou. Čo je vašou brzdou na slovenskom trhu?
P.Jánoši: Pomyselnú brzdu pre Slovensko predstavuje najmä veľkosť trhu a pozemkové portfólio, ktoré sme schopní ako krajina poskytnúť. Prelomenie určitej minimálnej hranice počtu transakcií je potrebné k tomu, aby bola daná krajina konkurencieschopná na medzinárodnom trhu – skrátka musíme ukázať dobré referencie od renomovaných medzinárodných firiem. K tomu je potrebný intenzívny zahraničný marketing – v porovnaní s okolitými štátmi v tejto oblasti ale Slovensko nie je príliš aktívne. Je potrebné napnúť sily a zintenzívniť štátnu podporu prílevu zahraničných investícií, ako to už dlho robí Česko a Poľsko a v poslednej dobe aj Rumunsko. Priestor pre zlepšenie vidím tiež v akcelerácii schvaľovacích procesov pre výstavbu priemyselných nehnuteľností a v príprave industriálnych priemyselných zón za podpory štátu – respektíve v príprave lokalít zahŕňajúcej infraštruktúru a celkové zázemie pre potenciálnych investorov. Nezanedbateľná je samozrejme infraštruktúra ako taká – diaľnica na východ na Slovensku stále chýba. Musím však opäť zdôrazniť, že Slovensko má skvelú lokalitu, kvalifikovanú pracovnú silu a teda aj potenciál zažiariť. Dúfam, že my ako P3 budeme pri tom.
Peter Jánoši vyštudoval Právnickú fakultu Masarykovej univerzity v Brne. Svoju profesijnú dráhu začal v notárskej kancelárii v Bratislave a neskôr sa začal venovať oblasti komerčných nehnuteľností. V spoločnosti CBRE sa špecializoval na poradenstvo v oblasti priemyselných nehnuteľností, bol zodpovedný za správu realitného portfólia firmy Exxon Mobil na Slovensku, v Českej republike a v Maďarsku a podieľal sa na predaji a prenájme radu významných priemyselných a logistických projektov. V P3 pôsobí od roku 2012 a venuje sa predovšetkým akvizíciám a realizácii nových projektov. Od roku 2014 pracuje na pozícii riaditeľa P3 pre Slovensko a je zodpovedný za rozvoj a vedenie spoločnosti P3 v rámci Slovenska.
Pripravil: Daniel Košťál
Ilustračné foto: archív P. Jánošiho
